집값이 6억 원을 1원 넘겼다고 취득세가 두 배로 뛴다고?
6억에서 9억 사이는 계단이 아니라 비탈이라는 사실, 알고 계셨나요?
2026년 기준 주택 취득세율과 실제 내는 금액, 싹 정리했습니다.
집을 살 때 붙는 세금은 세 가지입니다
용어부터 정리합니다.
- 🏠 취득세 🏠
집을 산 값에 세율을 곱해 내는 지방세입니다.
집값과 주택 수에 따라 1%에서 12%까지 벌어집니다 - 🏫 지방교육세 🏫
취득세에 따라붙는 세금입니다.
주택을 살 때는 **취득세액의 10%**로 고정입니다 - 🌾 농어촌특별세 🌾
전용면적 85㎡를 넘는 집에만 붙습니다.
85㎡ 이하면 0원입니다
세 가지를 한 번에 신고하고 한 번에 냅니다.
그래서 “취득세 1%“라고 알고 간 사람이 고지서에서 1.1%를 보고 놀랍니다.
6억과 9억이 경계선입니다
집값 구간에 따라 세율이 셋으로 나뉩니다.
6억 원 이하는 1%,
9억 원을 넘으면 3%입니다.
그 사이 6억 초과 9억 이하는 계산식으로 정합니다.
(취득가 × 2 ÷ 3억 원 − 3) ÷ 100
만약 취득가가 7억 5,000만 원인 경우,
7.5에 2를 곱하고 3으로 나누면 5,
여기서 3을 빼면 2가 되어 세율은 **2%**입니다.
이 식은 경계에서 정확히 이어집니다.
6억을 넣으면 1%, 9억을 넣으면 3%가 나옵니다.
6억을 1원 넘겼다고 세금이 튀는 구간은 없습니다.
“6억 초과는 무조건 2%“라고 쓴 글은 2019년 이전 기준입니다.
그때는 이 구간이 일괄 2%여서 6억에서 계단이 생겼고,
2020년에 계산식으로 바뀌었습니다.
취득가별로 실제 얼마를 내나
첫 집을 사는 사람이 취득가별로 내는 금액을 계산했습니다.
전용면적 85㎡ 이하라 농어촌특별세는 0원으로 봤습니다.
| 취득가 | 취득세율 | 취득세 | 지방교육세 포함 |
|---|---|---|---|
| 3억 원 | 1% | 300만 원 | 330만 원 |
| 5억 원 | 1% | 500만 원 | 550만 원 |
| 6억 원 | 1% | 600만 원 | 660만 원 |
| 7억 원 | 1.6667% | 1,166만 6,900원 | 1,283만 3,590원 |
| 7억 5,000만 원 | 2% | 1,500만 원 | 1,650만 원 |
| 8억 원 | 2.3333% | 1,866만 6,400원 | 2,053만 3,040원 |
| 9억 원 | 3% | 2,700만 원 | 2,970만 원 |
| 10억 원 | 3% | 3,000만 원 | 3,300만 원 |
집값은 6억에서 9억으로 1.5배가 되는데,
내는 돈은 660만 원에서 2,970만 원으로 4.5배가 됩니다.
세율 자체가 같이 올라가기 때문입니다.
두 번째 집부터는 세율이 뜁니다
주택 수와 지역에 따라 세율이 8%나 12%로 올라갑니다.
| 주택 수 | 조정대상지역 | 그 밖의 지역 |
|---|---|---|
| 1주택 | 1~3% | 1~3% |
| 2주택 | 8% | 1~3% |
| 3주택 | 12% | 8% |
| 4주택 이상 | 12% | 12% |
법인이 집을 사면 지역과 주택 수를 따지지 않고 12%입니다.
2026년 10월 현재 조정대상지역은 서울 25개 구 전부와 경기 15곳입니다.
7월 1일부터 화성 동탄, 용인 기흥, 구리가 추가된 뒤로 바뀌지 않았습니다.
서울에 집이 한 채 있는 사람이 서울에 한 채를 더 사면 바로 8% 구간입니다.
같은 8억 집, 첫 집이면 2,213만 원 두 번째 집이면 7,200만 원
조건을 하나만 바꿔 두 사람을 비교했습니다.
둘 다 8억 원짜리 전용면적 85㎡ 초과 아파트를 삽니다.
- 🙂 A씨 — 생애 첫 집 🙂
세율 2.3333%로 취득세 1,866만 6,400원.
지방교육세 186만 6,640원과 농어촌특별세 160만 원을 더해 약 2,213만 원 - 😮 B씨 — 서울에 집이 한 채 있는 상태에서 서울에 한 채 더 😮
중과세율 8%로 취득세 6,400만 원.
지방교육세 320만 원과 농어촌특별세 480만 원을 더해 약 7,200만 원
차이는 약 4,987만 원입니다.
집도 같고 값도 같은데 주택 수 하나로 5,000만 원 가까이 갈립니다.
집 한 채만 사도 8%p가 더 붙는 집이 있습니다
크고 비싼 집은 주택 수와 상관없이 세율이 올라갑니다.
법이 고급주택으로 묶는 집인데,
한 채만 가진 사람도 원래 세율에 8%p가 더 붙습니다.
9억 원 초과 구간의 세율이 3%이니 합치면 **11%**입니다.
면적과 값을 둘 다 넘겨야 고급주택이 됩니다.
- 🏢 아파트·연립은 전용면적 245㎡ 초과 🏢
공용면적을 뺀 연면적으로 재고, 복층은 274㎡입니다. - 🏡 단독주택은 연면적 331㎡ 초과 또는 대지 662㎡ 초과 🏡
연면적에서 주차장 면적은 뺍니다. - 💰 그러면서 시가표준액이 9억 원을 넘을 때 💰
면적만 넘고 9억 원 이하면 고급주택이 아닙니다
전용면적 245㎡는 74평입니다.
웬만한 대형 아파트도 여기에 닿지 않아서 초고가 대형 평형에만 걸립니다.
| 취득가 | 일반 1주택 3% | 고급주택 11% | 차이 |
|---|---|---|---|
| 12억 원 | 3,600만 원 | 1억 3,200만 원 | 9,600만 원 |
| 15억 원 | 4,500만 원 | 1억 6,500만 원 | 1억 2,000만 원 |
| 20억 원 | 6,000만 원 | 2억 2,000만 원 | 1억 6,000만 원 |
2026년 개편안은 이 기준을 고치는 안을 담았습니다.
공용면적을 전용면적에 포함시켜 면적 기준을 피하는 길을 막고,
값 기준은 공시가격 9억 원에서 12억 원으로 올리는 안입니다.
시행령을 고치는 일이라 2027년 1월 1일 취득분부터 시행할 예정입니다.
주택 수는 집만 세는 게 아닙니다
분양권과 입주권, 오피스텔도 주택 수에 들어갑니다.
세대 단위로 세고, 지금 사는 집도 포함해서 셉니다.
분양권으로 지은 집을 나중에 받을 때는 그 집을 받는 날이 아니라 분양권을 산 날의 주택 수로 따집니다.
주택 수에서 빠지는 것도 있습니다.
- 🏚️ 시가표준액 1억 원 이하 주택 🏚️
중과세율을 매기지 않습니다. - 🌄 지방은 2억 원 이하 🌄
2025년 4월 국무회의에서 지방에 한해 기준을 1억 원에서 2억 원으로 올렸습니다.
2025년 1월 2일 이후 취득분부터 적용합니다. - 🏢 시가표준액 1억 원 이하 오피스텔 🏢
주택 수에서 뺍니다. - 🏗️ 지방의 준공 후 미분양 아파트 🏗️
전용면적 85㎡ 이하이면서 취득가가 6억 원 이하면 중과에서 빠지고 취득세도 최대 절반을 깎아 줍니다. - 🏘️ 인구감소지역의 민간임대용 주택 🏘️
10년이나 6년 임대를 목적으로 사면 중과하지 않습니다.
앞의 두 가지는 2026년 한 해만 적용하는 한시 제도입니다.
2026년 개편안이 연장을 담았지만 아직 국회를 통과하지 않았습니다.
갈아타기 기간이 2026년 10월부터 2년으로 줄었습니다
이사하느라 잠시 두 채가 된 경우는 중과하지 않습니다.
새집을 산 날부터 기한 안에 살던 집을 팔면 1주택으로 봅니다.
그 기한이 2026년 10월 1일 취득분부터 둘로 나뉘었습니다.
| 살던 집 | 새로 산 집 | 처분기한 |
|---|---|---|
| 조정대상지역 | 조정대상지역 | 2년 |
| 조정대상지역 | 그 밖의 지역 | 3년 |
| 그 밖의 지역 | 조정대상지역 | 3년 |
| 그 밖의 지역 | 그 밖의 지역 | 3년 |
둘 다 조정대상지역일 때만 2년이고,
한쪽이라도 밖이면 3년 그대로입니다.
서울에서 서울로 갈아타는 경우가 2년 구간에 들어갑니다.
2026년 8월 26일 이전에 매매계약을 하고 계약금을 낸 사실이 증명되면 종전대로 3년입니다.
생애최초로 사면 200만 원을 빼 줍니다
본인과 배우자가 집을 가진 적이 없고 12억 원 이하 집을 살 때 받는 감면입니다.
계산한 취득세에서 200만 원을 빼 줍니다.
취득세가 200만 원보다 적으면 전액 면제입니다.
전용면적 60㎡ 이하이면서 취득가가 3억 원(수도권 6억 원) 이하인 빌라·도시형 생활주택이나,
인구감소지역에 있는 집이면 한도가 300만 원입니다.
조건이 두 개 더 붙습니다.
- 🔑 본인이 살 목적이어야 합니다 🔑
전세를 끼고 사서 세를 놓으면 감면 대상이 아닙니다. - ⏳ 3년 안에 팔거나 세를 놓으면 도로 뱉습니다 ⏳
취득일부터 3년 안에 팔거나 증여하거나 임대하면 감면받은 취득세를 추징합니다.
부부가 공동명의로 사도 감면액 총액은 200만 원입니다.
생애최초 말고도 빼 주는 제도가 셋 더 있습니다
개인이 집을 살 때 쓸 수 있는 취득세 감면은 네 가지입니다.
| 제도 | 누가 받나 | 집값 | 한도 |
|---|---|---|---|
| 생애최초 | 집을 가진 적 없는 사람 | 12억 원 이하 | 200만 원 |
| 출산·양육 | 아이를 낳은 부모 | 12억 원 이하 | 500만 원 |
| 세컨드홈 | 1주택자가 인구감소지역에 한 채 더 | 12억 원 이하 | 150만 원 |
| 전세사기피해주택 | 전세사기피해자 | 피해 주택 | 200만 원 |
가장 큰 것은 출산·양육 감면 500만 원입니다.
아이를 낳은 부모가 그 아이와 함께 살 목적으로 12억 원 이하 집 한 채를 살 때 받습니다.
기한은 출산일부터 5년 이내이고,
집을 먼저 산 경우도 출산일 전 1년 안이면 됩니다.
아래 두 가지는 조건이 좁습니다.
- 🌄 세컨드홈 🌄
1주택자가 비수도권 인구감소지역에 집을 한 채 더 살 때 취득세를 깎아 줍니다.
2026년부터 집값 기준이 3억 원에서 12억 원으로 올랐습니다. - 🏚️ 전세사기피해주택 🏚️
전세사기피해자로 결정받은 사람이 그 피해 주택을 직접 사는 경우입니다.
생애최초와 출산·양육은 둘 다 집이 한 채여야 받습니다.
집값이 모자라 대출을 함께 알아본다면 디딤돌·버팀목 대출 조건을 먼저 보십시오.
언제까지 내나
집을 산 날부터 60일 이내에 신고하고 냅니다.
여기서 “산 날”은 계약일이 아니라 잔금을 치른 날입니다.
보통 법무사가 등기를 넘기면서 같이 신고해 줍니다.
직접 하려면 시·군·구청이나 위택스에서 신고합니다.
기한을 넘기면 신고하지 않은 데 20%,
늦게 낸 날짜만큼 하루 0.03%가 더 붙습니다.
흔한 실수 네 가지
- 🧾 계약서 금액만 보고 계산합니다 🧾
취득세는 실제로 치른 값 전부에 붙습니다. - 👶 자녀 명의 소형주택을 잊습니다 👶
세대원이 가진 집도 주택 수에 들어갑니다. - 📄 분양권을 주택이 아니라고 생각합니다 📄
2020년 8월 이후 산 분양권은 주택 수에 들어갑니다. - 💸 감면받고 3년 안에 전세를 놓습니다 💸
임대도 추징 사유라 200만 원을 도로 내야 합니다. - 🗓️ 갈아타기 기한을 3년으로 알고 있습니다 🗓️
둘 다 조정대상지역이면 2026년 10월부터 2년입니다.
자주 묻는 질문
부모님 집에 얹혀사는데 제가 집을 사면 2주택인가요?
같은 세대면 합쳐 셉니다.
다만 집을 산 날부터 60일 안에 세대를 나누고 그 집으로 주소를 옮기면 별도 세대로 봅니다.
만 65세 이상 부모를 모시려고 합친 경우도 따로 셉니다.
상속으로 받은 집도 주택 수에 들어가나요?
들어갑니다.
다만 생애최초 감면에서는 상속받은 공유지분을 전부 처분했다면 집을 가진 적이 없는 것으로 봅니다.
전용면적 85㎡가 정확히 어디 적힌 숫자인가요?
등기부나 건축물대장의 전용면적입니다.
분양 광고의 공급면적(34평 등)이 아니라 전용면적으로 따집니다.
전용 84㎡ 아파트가 흔한 이유가 여기 있습니다.
부모님께 시세보다 싸게 사면 취득세도 싸지나요?
너무 싸면 증여로 봅니다.
배우자나 직계존비속에게서 집을 살 때 치른 값이 시가인정액보다 3억 원 또는 30% 이상 낮으면,
증여로 보아 무상취득 세율 **3.5%**를 매깁니다.
2026년 1월 1일 취득분부터 적용합니다.
증여로 보면 증여세도 함께 따져야 합니다.
생애최초 감면이 오피스텔까지 넓어진다는 말이 있는데요?
정부안이고 아직 국회를 통과하지 않았습니다.
행정안전부가 2026년 8월에 내놓은 개편안에 세 가지가 담겼습니다.
업무시설로 분류돼 빠져 있던 주거용 오피스텔을 감면 대상에 넣고,
40세 미만이면 한도를 200만 원에서 300만 원으로 올리는 안입니다.
전용면적 40㎡ 이하·시가표준액 2억 원(수도권 4억 원) 이하인 오피스텔이나 아파트 아닌 소형 주택을 팔았다면,
다음 집에서 감면을 한 번 더 받는 안도 함께 들어갔습니다.
개편안은 2026년 10월 말 국회에 제출될 예정이라 지금 집을 사면 현행 200만 원이 적용됩니다.
조정대상지역은 언제 바뀌나요?
국토교통부 주거정책심의위원회가 정합니다.
지정과 해제가 잦아서 계약 전에 한 번 확인해야 합니다.
이 글은 2026년 10월 기준입니다.
다음에 볼 것
이 글의 계산 결과와 수치는 참고용이며, 실제 고지·납부 금액이나 지급액과 다를 수 있습니다. 세무·노무·법률 자문이 아니므로 중요한 결정 전에는 관할 기관이나 전문가에게 확인하세요.면책조항 전문