1주택 양도소득세 비과세요건

2년만 살면 양도세가 0원이라고?

12억 원은 비과세 한도가 아니라 기준선이라는 사실, 알고 계셨나요?

2026년 기준 1주택 양도세 비과세요건과 12억 초과분 계산, 싹 정리했습니다.

비과세 요건은 두 가지입니다

세대에 집이 한 채뿐이고,
그 집을 2년 넘게 가지고 있었으면 양도세가 없습니다.

용어부터 정리합니다.

• 🏠 1세대 🏠
  주민등록등본에 함께 올라 있는 배우자와 가족을 한 덩어리로 봅니다.
  따로 사는 자녀 명의의 집도 같은 세대면 합산됩니다
• 🔑 1주택 🔑
  파는 날을 기준으로 세대 전체가 가진 집이 한 채여야 합니다.
  분양권과 조합원입주권도 집으로 셉니다
• 📅 2년 보유 📅
  등기부등본의 취득일부터 양도일까지 2년입니다.
  실제로 산 날이 아니라 잔금일과 등기일 중 빠른 날이 기준입니다

세 가지를 모두 채워도 집값이 12억 원을 넘으면,
넘은 만큼은 세금이 붙습니다.

그 계산은 아래에서 숫자로 봅니다.

2026년에는 거주 2년까지 봐야 합니다

취득할 때 그 동네가 조정대상지역이었다면,
2년 보유에 더해 2년 거주가 필요합니다.

2026년 7월 1일부터 조정대상지역이 크게 늘었습니다.

• 🏙️ 서울 25개 구 전부 🏙️
  강남·서초·송파·용산은 오래 전부터,
  나머지 21개 구는 2025년 10월 16일부터입니다.
• 🚄 경기 15곳 🚄
  수원 장안·팔달·영통, 성남 수정·중원·분당, 안양 동안, 과천, 용인 수지, 광명, 하남, 의왕에
  2026년 7월 1일부터 화성 동탄, 용인 기흥, 구리가 더해졌습니다.

중요한 것은 파는 시점이 아니라 사는 시점입니다.

살 때 조정대상지역이 아니었다면,
나중에 지정되어도 거주 2년을 채울 필요가 없습니다.

반대로 2025년 10월 16일 이후에 서울에서 집을 샀다면,
전세를 주고 다른 곳에 살았을 때 비과세가 통째로 날아갑니다.

전세를 준 채로 이 조건을 지우는 길이 하나 있습니다.

임대료를 5% 이내로만 올린 계약으로 2년 이상 임대하면 거주 2년을 묻지 않습니다.

다만 그 계약을 2026년 12월 31일까지 맺고 임대를 시작해야 합니다.

조건과 아끼는 금액은 상생임대인 특례 글에 숫자로 정리해 두었습니다.

12억은 비과세 한도가 아니라 기준선입니다

12억 원까지 깎아 주는 제도가 아니라,
12억 원이 넘는 비율만큼만 세금을 매기는 제도입니다.

세금이 붙는 양도차익은 이렇게 나옵니다.

세금 붙는 양도차익 = 전체 양도차익 × (양도가 − 12억 원) ÷ 양도가

만약 8억 원에 사서 15억 원에 판 경우,
전체 양도차익 7억 원 중 (15억 − 12억) ÷ 15억인 5분의 1,
즉 1억 4,000만 원에만 세금이 붙습니다.

장기보유특별공제도 같은 비율로 잘라 씁니다.

12억 원 이하로 팔았다면 이 계산 자체가 없습니다.

얼마나 나오나 — 양도가별 세금

8억 원에 산 집을 10년 살다 파는 경우로 계산했습니다.

보유 10년·거주 10년이라 장기보유특별공제는 최대치인 80%,
필요경비는 없다고 보고 지방소득세까지 더한 금액입니다.

표가 잘리면 옆으로 밀어 보세요 →

13억 원에 팔면 34만 원인데,
20억 원에 팔면 1,901만 원입니다.

값이 오를수록 과세되는 비율 자체가 커지기 때문입니다.

집값은 1.5배인데 세금은 56배가 됩니다.

장기보유특별공제 — 3년이 절벽입니다

1세대 1주택은 보유기간과 거주기간을 따로 계산해 더합니다.

표가 잘리면 옆으로 밀어 보세요 →

둘을 더해 최대 80%입니다.

주의할 곳은 맨 윗줄입니다.

보유 3년을 못 채우면,
이 표를 아예 쓰지 못해 공제가 0%입니다.

같은 집을 같은 값에 팔아도 결과가 이렇게 갈립니다.

표가 잘리면 옆으로 밀어 보세요 →

두 사람 다 비과세 요건은 채웠습니다.

차이는 3년을 넘겼는지 하나뿐인데,
세금은 12.7배입니다.

2028년부터는 보유보다 거주로 공제합니다

정부가 2026년 8월에 낸 세제개편안은 보유기간 공제를 거주기간 공제로 바꿉니다.

아직 정부안이고, 국회를 통과해야 확정됩니다.

2027년에 파는 집은 지금과 똑같습니다.

표가 잘리면 옆으로 밀어 보세요 →

최대 80%라는 숫자는 세 해 모두 같습니다.

달라지는 것은 그 80%를 채우는 방법입니다.

10년을 살았으면 어느 해에 팔아도 80%입니다.

10년을 가졌지만 2년만 살았다면 공제율이 **48% → 32% → 16%**로 줄어듭니다.

앞서 본 8억 원에 산 집을 15억 원에 파는 경우로 계산했습니다.

표가 잘리면 옆으로 밀어 보세요 →

집에 산 사람의 세금은 한 푼도 늘지 않습니다.

전세를 주고 2년만 산 사람의 세금은 2.2배가 됩니다.

10년 이상 살았다면 기본공제가 2,500만 원으로 오릅니다

같은 세제개편안에 양도소득 기본공제를 열 배로 올리는 안이 있습니다.

지금은 누구나 연 250만 원을 뺍니다.

정부안은 조건을 채운 1주택에만 연 2,500만 원을 뺍니다.

• 🏠 10년 이상 거주한 1세대 1주택 🏠
  보유 10년이 아니라 실제로 산 10년입니다.
• 💰 양도가 30억 원 이하 💰
  30억 원을 넘기면 지금과 같은 250만 원입니다.
• 🤝 부부 공동명의는 각각 2,500만 원 🤝
  반대로 자녀 등 특수관계인에게 팔거나 비거주자가 팔면 적용되지 않습니다.

10년 보유·10년 거주로 같은 조건에서 계산했습니다.

표가 잘리면 옆으로 밀어 보세요 →

13억 원에 팔면 세금이 아예 사라집니다.

적용은 2027년 1월 1일 이후 파는 집부터입니다.

집이 잠깐 두 채가 됐다면

이사 때문에 겹친 기간이라면 예전 집을 1주택으로 봐 줍니다.

조건이 두 개입니다.

• 1️⃣ 예전 집을 산 지 1년이 지난 뒤에 새 집을 살 것 1️⃣
  새 집을 먼저 계약했더라도 취득일 간격이 1년을 넘겨야 합니다.
• 2️⃣ 새 집을 산 날부터 3년 안에 예전 집을 팔 것 2️⃣
  예전에는 조정대상지역이면 기한이 더 짧았지만,
  지금은 지역과 상관없이 3년입니다.

3년을 하루라도 넘기면 그냥 2주택이 됩니다.

비과세가 사라질 뿐 아니라 12억 원 기준선도 못 씁니다.

세제개편안은 이 3년을 조건에 따라 2년으로 줄입니다.

줄어드는 경우는 네 조합 중 하나뿐입니다.

표가 잘리면 옆으로 밀어 보세요 →

적용 대상은 발표 다음 날인 2026년 8월 4일 이후에 조정대상지역 집을 새로 산 경우입니다.

그 전에 산 집은 3년을 그대로 씁니다.

흔한 실수 4개

• 🗓️ “집을 다 정리하고 2년을 더 기다려야 한다” 🗓️
  2022년 5월 10일 이후에 파는 집부터는 그 집을 산 날부터 2년을 셉니다.
  다른 집을 처분한 날부터 다시 세던 규정은 없어졌습니다.
• 🏘️ 분양권을 집으로 세지 않는 것 🏘️
  살고 있는 집 말고 분양권이 하나 더 있으면 1주택이 아닙니다.
• 📄 필요경비 영수증을 버리는 것 📄
  취득세·중개수수료·법무사 비용·확장 공사비는 양도차익에서 뺍니다.
  영수증이 없으면 그만큼 세금이 늘어납니다.
• ⏰ 신고 기한을 넘기는 것 ⏰
  판 달의 말일부터 2개월 안에 신고해야 합니다.
  세금이 0원이어도 12억 원을 넘겨 팔았다면 신고는 해야 합니다.

자주 묻는 질문

세금이 0원이면 신고도 안 해도 되나요?

12억 원 이하로 팔아 세금이 0원이면 신고 의무가 없습니다.

12억 원을 넘겨 팔았다면 계산 결과가 0원이라도 신고합니다.

부부 공동명의면 각자 12억 원씩인가요?

아닙니다.

12억 원은 집 한 채에 붙는 기준이라 지분으로 나뉘지 않습니다.

대신 양도차익이 둘로 쪼개져,
세율 구간이 낮아지는 효과는 있습니다.

전세를 준 기간도 거주기간에 들어가나요?

들어가지 않습니다.

거주기간은 주민등록을 옮기고 실제로 산 기간입니다.

보유기간에는 전세 준 기간도 그대로 들어갑니다.

상속받은 집은 언제부터 2년을 세나요?

돌아가신 날부터 셉니다.

다만 상속주택은 따로 특례가 있어,
원래 살던 집을 먼저 팔 때 1주택으로 보는 경우가 있습니다.

세제개편안은 언제 파는 집부터 적용되나요?

둘의 시작 시점이 다릅니다.

기본공제 2,500만 원은 2027년 1월 1일 이후 양도분부터고,
장기보유특별공제 개편은 2028년 1월 1일 이후 양도분부터입니다.

기준은 계약일이 아니라 잔금일과 등기일 중 빠른 날입니다.

10년을 살았는데 집값이 35억 원이면 2,500만 원을 공제받나요?

받지 못합니다.

양도가 30억 원 이하라는 조건이 붙어 있어,
30억 원을 넘기면 지금과 같은 250만 원만 뺍니다.

다음에 볼 것

• 상생임대인 특례 — 2년 거주요건을 지우는 조건
• 종합부동산세 계산방법 — 공시가격 12억을 넘는 부분에만 붙는 이유
• 주택 취득세 계산 — 6억·9억 경계선과 주택수별 세율
• 부동산 중개보수 요율표 — 9억 문턱에서 90만 원 뛰는 이유
• 상속세 얼마부터 내나 — 10억 원까지 0원인 조건
• 연말정산 — 환급이 나오는 구조와 놓치기 쉬운 공제