주택 재산세 계산방법

공시가격 9억 원짜리 집인데 과세표준이 4억 500만 원이라고?

재산세는 공시가격 전부에 붙는 세금이 아니라는 사실, 알고 계셨나요?

2026년 기준 재산세 계산 순서와 1주택 특례, 싹 정리했습니다.

공시가격에 바로 세율을 곱하지 않는다

재산세는 두 단계를 거칩니다.

• 🏷️ 1단계 과세표준 🏷️
  공시가격에 공정시장가액비율을 곱합니다.
  여기서 이미 금액이 절반 가까이 줄어듭니다.
• 📐 2단계 세액 📐
  그 과세표준에 구간별 세율을 곱합니다.
  세율은 과세표준이 커질수록 올라갑니다.

공정시장가액비율(과세표준을 정할 때 공시가격에 곱하는 비율)은 주택의 경우 원칙이 **60%**입니다.

1세대 1주택은 2026년에도 더 낮은 비율을 씁니다.

• 🏠 공시가격 3억 원 이하 🏠 43%
• 🏡 3억 초과 6억 이하 🏡 44%
• 🏘️ 6억 초과 🏘️ 45%

고물가를 고려해 2025년 특례를 그대로 연장한 비율입니다.

같은 집인데 과세표준이 1억 3,500만 원 갈린다

공시가격이 같아도 1세대 1주택인지에 따라 출발점이 달라집니다.

표가 잘리면 옆으로 밀어 보세요 →

9억 원짜리 집을 보면 차이가 가장 큽니다.
1주택자는 4억 500만 원에서,
다주택자는 5억 4,000만 원에서 세금 계산을 시작합니다.

세율을 곱하기 전에 이미 1억 3,500만 원이 벌어집니다.

세율은 네 구간 누진이다

과세표준이 커질수록 세율이 올라갑니다.

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앞 구간 금액까지 함께 적힌 이유가 있습니다.
과세표준 전체에 한 세율을 곱하는 것이 아니라,
구간을 넘은 금액에만 높은 세율이 붙기 때문입니다.

공시가격별 재산세 — 직접 계산한 표

다주택 기준(공정시장가액비율 60%)으로 계산한 재산세 본세입니다.

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공시가격은 3억에서 9억으로 3배가 됐는데,
재산세는 27만 원에서 153만 원으로 5.7배가 됩니다.

누진세율이라 공시가격이 오르는 속도보다 세금이 오르는 속도가 빠릅니다.

1세대 1주택은 세율도 낮다

공정시장가액비율만 내려가는 것이 아닙니다.

1세대 1주택 중 공시가격 9억 원 이하인 집은 세율 자체가 더 낮은 표를 씁니다.

• 🔻 과세표준 6,000만 원 이하 🔻 0.05%
• 🔻 6,000만 ~ 1억 5,000만 원 🔻 30,000원 + 초과분 0.1%
• 🔻 1억 5,000만 ~ 3억 원 🔻 120,000원 + 초과분 0.2%
• 🔻 3억 원 초과 🔻 420,000원 + 초과분 0.35%

표준세율의 절반쯤이지만 정확히 절반은 아닙니다.
마지막 구간 세율은 0.4%가 아니라 **0.35%**입니다.

공시가격 6억 원짜리 1주택이면 과세표준이 2억 6,400만 원이고,
이 표를 적용한 세금은 34만 8,000원입니다.

같은 공시가격을 다주택으로 가진 사람의 81만 원과 견주면 절반도 되지 않습니다.

공시가격이 9억 원을 넘으면 이 특례는 못 씁니다.
공정시장가액비율 45%는 그대로 적용됩니다.

이 세율특례는 2026년 12월 28일까지 성립하는 납세의무에만 적용됩니다.

2026년분 재산세는 과세기준일이 6월 1일이라 그대로 적용받습니다.
2027년분부터는 법을 다시 고쳐야 이어집니다.

재산세만 나오는 게 아니다

고지서 금액이 계산값보다 큰 이유가 여기 있습니다.

• 🎓 지방교육세 🎓
  재산세액의 **20%**가 함께 부과됩니다.
• 🏙️ 도시지역분 🏙️
  도시지역이라면 과세표준의 **0.14%**가 더 붙습니다.

본세 27만 원인 집이라면 지방교육세만 5만 4,000원이 더 붙습니다.
고지서를 받고 계산이 안 맞다고 느끼는 지점이 대개 이 둘입니다.

왜 7월과 9월에 나눠 내나

한 번에 내는 부담을 줄이려고 법이 절반씩 나눠 놓았습니다.

주택분 재산세는 7월에 절반, 9월에 나머지 절반이 나옵니다.

• 📅 7월분 📅
  7월 31일까지 냅니다.
• 📅 9월분 📅
  9월 30일까지 냅니다.

세액이 20만 원 이하면 나누지 않고 7월에 한 번만 부과합니다.

9월에 고지서가 안 왔다면 7월에 다 낸 경우일 수 있습니다.

6월 1일에 누가 갖고 있었나

재산세는 6월 1일 소유자가 1년치를 냅니다.

5월 31일에 팔면 그 해 재산세를 내지 않고,
6월 2일에 팔면 그 해 재산세를 전부 냅니다.

잔금일을 하루 옮기는 것으로 한 해 세금이 통째로 넘어갑니다.

흔한 실수 네 가지

• 🧮 공시가격에 세율을 바로 곱한다 🧮
  공정시장가액비율을 먼저 곱해야 과세표준이 나옵니다.
• 🏠 1주택 특례를 하나만 챙긴다 🏠
  비율 특례와 세율 특례는 별개로 둘 다 적용됩니다.
• 💳 지방교육세를 빼고 계산한다 💳
  본세의 20%가 더 붙습니다.
• 📆 6월 초에 잔금을 치른다 📆
  6월 1일을 넘기면 매수인이 그 해 재산세를 냅니다.

자주 묻는 질문

공시가격은 어디서 확인하나요?
부동산공시가격 알리미에서 주소로 조회합니다.
매년 4월 말에 그 해 공시가격이 공개됩니다.

전세를 준 집도 제가 내나요?
냅니다.
재산세는 소유자에게 매기는 세금이라 세입자와 무관합니다.

부부 공동명의면 어떻게 되나요?
지분만큼 나눠 각자에게 고지됩니다.
세액 20만 원 이하 판단도 각자의 고지액으로 합니다.

세율은 매년 바뀌나요?
세율은 법이라 자주 바뀌지 않습니다.
대신 공시가격과 공정시장가액비율이 해마다 달라집니다.

이 글은 2026년 기준입니다.
(1세대 1주택 공정시장가액비율 43~45%, 일반 60%)
숫자가 바뀌면 상단의 수정일과 함께 갱신합니다.

다음에 볼 것

• 주택 취득세 — 가격·주택 수별 세율과 계산 예시
• 1주택 양도소득세 비과세 요건 — 12억, 2년 보유·거주