연소득은 기준에 드는데, 순자산 때문에 떨어졌다고?
디딤돌과 버팀목은 순자산 기준이 1.66억 원 다르다는 사실, 알고 계셨나요?
2026년 10월 공시 기준으로 두 대출의 조건과 금리, 싹 정리했습니다.
두 대출은 쓰는 자리가 다릅니다
용어부터 정리합니다.
- 🏠 디딤돌대출 🏠
집을 살 때 그 집을 담보로 빌리는 돈입니다.
정식 이름은 내집마련디딤돌대출입니다.
최대 30년까지 나눠 갚습니다 - 🔑 버팀목전세자금 🔑
전세로 들어갈 때 보증금을 빌리는 돈입니다.
집을 사는 돈이 아닙니다.
2년 뒤 원금을 한 번에 갚습니다
둘 다 주택도시기금에서 나오는 돈입니다.
그래서 같은 사람이 두 대출을 동시에 쓸 수 없습니다.
신청 창구도 같습니다.
기금e든든 홈페이지나 기금수탁은행 7곳에서 신청합니다.
소득보다 순자산에서 먼저 떨어집니다
소득 기준은 1,000만 원 차이지만,
순자산 기준은 1.66억 원 차이입니다.
| 요건 | 디딤돌 (집 사기) | 버팀목 (전세) |
|---|---|---|
| 부부합산 연소득 | 6,000만 원 이하 | 5,000만 원 이하 |
| 합산 순자산 | 5.11억 원 이하 | 3.45억 원 이하 |
| 주택 보유 | 세대원 전원 무주택 | 세대원 전원 무주택 |
| 세대주 | 접수일 현재 세대주 | 접수일 현재 세대주 |
소득 기준에는 예외가 붙습니다.
- 👶 디딤돌 소득 예외 👶
생애최초 주택구입자와 2자녀 이상 가구는 7,000만 원입니다.
신혼가구는 8,500만 원까지 올라갑니다. - 👨👩👦 버팀목 소득 예외 👨👩👦
다자녀·2자녀 가구는 6,000만 원입니다.
신혼부부는 7,500만 원까지 올라갑니다.
순자산은 신청인과 배우자의 자산에서 부채를 뺀 금액입니다.
버팀목 기준 3.45억 원은 고정값이 아닙니다.
통계청 가계금융복지조사의 소득 3분위 평균값을 따라 매년 바뀝니다.
디딤돌 한도는 2억 원이 아닙니다
상품 한도와 집값의 70% 중 작은 금액이 실제 한도입니다.
일반 가구의 상품 한도는 2억 원이고,
LTV는 최대 70%입니다.
만약 집값이 2억 5,000만 원인 경우,
집값의 70%인 1억 7,500만 원까지만 나옵니다.
| 집값 | 집값의 70% | 상품 한도 | 실제 한도 |
|---|---|---|---|
| 2억 원 | 1억 4,000만 원 | 2억 원 | 1억 4,000만 원 |
| 2억 5,000만 원 | 1억 7,500만 원 | 2억 원 | 1억 7,500만 원 |
| 3억 원 | 2억 1,000만 원 | 2억 원 | 2억 원 |
| 5억 원 | 3억 5,000만 원 | 2억 원 | 2억 원 |
집값이 3억 원을 넘어가면 LTV는 더 이상 걸림돌이 아닙니다.
그때부터는 상품 한도 2억 원이 천장입니다.
소득과 기존 부채가 많으면 DTI 60%에서 한 번 더 깎입니다.
계산 방식은 DSR 40% 계산법에 정리했습니다.
집값 자체에도 상한이 있습니다.
담보주택 평가액이 5억 원을 넘으면 신청할 수 없습니다.
신혼·2자녀 이상 가구는 6억 원입니다.
디딤돌 금리는 소득이 낮을수록 낮습니다
공시 금리는 연 2.85%에서 연 4.15% 사이입니다.
소득 구간과 만기에 따라 칸이 정해집니다.
| 부부합산 연소득 | 10년 만기 | 20년 만기 | 30년 만기 |
|---|---|---|---|
| 2,000만 원 이하 | 연 2.85% | 연 3.05% | 연 3.10% |
| 2,000만~4,000만 원 | 연 3.20% | 연 3.40% | 연 3.45% |
| 4,000만~7,000만 원 | 연 3.55% | 연 3.75% | 연 3.80% |
| 7,000만~8,500만 원 | 연 3.90% | 연 4.10% | 연 4.15% |
15년 만기는 10년 만기 금리에 0.1%p를 더합니다.
같은 소득이면 30년이 10년보다 0.25%p 높습니다.
금리 방식에 따라 표의 금리에 가산이 붙습니다.
| 금리 방식 | 더하는 값 |
|---|---|
| 5년 단위 변동금리 | 0.1%p |
| 10년 고정 후 변동금리 | 0.2%p |
| 고정금리 | 0.3%p |
10년 고정 후 변동금리를 10년 만기로 빌리면 0.3%p가 붙습니다.
지방에 있는 집이면 0.2%p를 깎아 줍니다.
우대금리는 최대 0.5%p까지 빠집니다.
다자녀 가구만 0.7%p입니다.
갚는 방식은 세 가지 중에 고릅니다.
원리금균등·원금균등·체증식입니다.
방식별 총이자 차이는 원리금균등 vs 원금균등에서 비교했습니다.
3년 안에 미리 갚으면 수수료가 붙습니다.
경과일수에 따라 0.6% 한도로 계산합니다.
버팀목 한도는 지역에서 갈립니다
수도권은 1억 2,000만 원,
수도권 외는 8,000만 원이 호당한도입니다.
여기에 전세금액의 70%라는 비율이 또 걸립니다.
둘 중 작은 금액이 한도입니다.
만약 수도권 전세보증금이 2억 원인 경우,
보증금의 70%인 1억 4,000만 원보다 호당한도 1억 2,000만 원이 작아 1억 2,000만 원이 됩니다.
신혼·2자녀 이상 가구는 숫자가 다릅니다.
수도권 2억 5,000만 원, 수도권 외 1억 6,000만 원이고 비율도 80%입니다.
보증금 자체에도 상한이 있습니다.
- 🏙️ 일반 가구 🏙️
수도권 3억 원, 수도권 외 2억 원 이하 보증금만 됩니다. - 👪 신혼·2자녀 이상 가구 👪
수도권 4억 원, 수도권 외 3억 원까지 올라갑니다.
버팀목 금리와 월 이자
금리는 연소득과 보증금 크기로 정해집니다.
연 2.5%에서 연 3.5% 사이입니다.
| 부부합산 연소득 | 보증금 5천만 원 이하 | 5천만~1억 원 | 1억 원 초과 |
|---|---|---|---|
| 2,000만 원 이하 | 연 2.5% | 연 2.6% | 연 2.7% |
| 2,000만~4,000만 원 | 연 2.7% | 연 2.8% | 연 2.9% |
| 4,000만~6,000만 원 | 연 3.0% | 연 3.1% | 연 3.2% |
| 6,000만~7,500만 원 | 연 3.3% | 연 3.4% | 연 3.5% |
지방에 있는 집이면 0.2%p를 깎아 줍니다.
일시상환이라 2년 동안 이자만 냅니다.
수도권에서 1억 2,000만 원을 빌렸을 때 월 이자는 이렇습니다.
| 부부합산 연소득 | 금리 | 월 이자 | 2년 이자 합계 |
|---|---|---|---|
| 2,000만 원 이하 | 연 2.7% | 270,000원 | 6,480,000원 |
| 3,500만 원 | 연 2.9% | 290,000원 | 6,960,000원 |
| 5,000만 원 | 연 3.2% | 320,000원 | 7,680,000원 |
| 7,000만 원 (신혼) | 연 3.5% | 350,000원 | 8,400,000원 |
지방 소재 주택이면 월 이자가 20,000원 줄어듭니다.
우대금리를 다 받으면 최종 금리가 연 1.0% 밑으로는 내려가지 않습니다.
버팀목은 중도상환수수료가 없습니다.
디딤돌의 수수료 계산법은 중도상환수수료에 정리했습니다.
신청은 3개월 안에 해야 합니다
버팀목은 잔금일과 전입일 중 빠른 날부터 3개월 이내입니다.
- 전세계약을 맺고 보증금의 5% 이상을 냅니다.
계약금만 넣은 상태로는 신청이 안 됩니다. - 기금e든든이나 수탁은행에 대출을 신청합니다.
보증도 같은 기한 안에 함께 신청합니다. - 자산심사와 소득심사를 받습니다.
부적격이면 가산금리가 붙습니다. - 임대인 계좌로 대출금이 들어갑니다.
이미 보증금을 다 준 사실이 확인되면 임차인 계좌로 받습니다.
디딤돌은 소유권 이전등기 접수일부터 3개월 이내입니다.
흔한 실수 네 가지
- 💸 소득만 보고 신청합니다 💸
순자산 기준에서 떨어지는 경우가 더 많습니다.
디딤돌 5.11억 원, 버팀목 3.45억 원이 경계선입니다. - 📐 상품 한도를 실제 한도로 압니다 📐
디딤돌 2억 원은 집값의 70%를 넘지 못합니다.
계약금을 정하기 전에 두 값을 모두 계산해야 합니다. - 🗓️ 신청 기한을 넘깁니다 🗓️
버팀목은 잔금일·전입일 중 빠른 날부터 3개월입니다.
기한이 지나면 같은 집으로는 다시 신청할 수 없습니다. - 🏦 다른 전세대출을 끼고 신청합니다 🏦
은행 전세자금대출이나 주택담보대출을 쓰고 있으면 불가입니다.
세대원이 쓰고 있는 기금대출도 함께 봅니다.
자주 묻는 질문
만 29세 단독세대주인데 디딤돌이 되나요?
안 됩니다.
만 30세 미만 단독세대주는 대상에서 빠집니다.
만 30세가 넘은 미혼 단독세대주는 조건이 더 좁습니다.
집값 3억 원 이하, 면적 60㎡ 이하, 한도 1억 5,000만 원입니다.
버팀목을 2년 넘게 쓸 수 있나요?
쓸 수 있습니다.
2년씩 연장해 최장 10년까지 갑니다.
10년을 다 쓴 뒤에도 미성년 자녀가 있으면 더 늘어납니다.
자녀 1명당 2년씩, 최장 20년입니다.
전세로 살다가 그 집을 사면 버팀목은 어떻게 되나요?
갚아야 합니다.
대출 취급 후 주택 취득이 확인되면 상환 의무가 생깁니다.
부모님 집을 사면서 디딤돌을 쓸 수 있나요?
안 됩니다.
직계존비속 사이의 거래는 취급하지 않습니다.
다음에 볼 것
- DSR 40% 계산법 — 소득으로 빌릴 수 있는 총액을 먼저 확인하기
- 전세보증금 반환보증 — 버팀목의 담보로 쓰는 보증의 가입 조건
- 주택 취득세 — 집을 살 때 대출 말고 더 드는 돈
- 전세권 설정 vs 확정일자 — 전세로 들어갈 때 보증금을 지키는 방법
이 글의 계산 결과와 수치는 참고용이며, 실제 고지·납부 금액이나 지급액과 다를 수 있습니다. 세무·노무·법률 자문이 아니므로 중요한 결정 전에는 관할 기관이나 전문가에게 확인하세요.면책조항 전문