종합부동산세 계산방법

시세 16억 원짜리 아파트 한 채인데 종합부동산세가 0원이라고?

종부세가 집값 전부가 아니라 공제를 뺀 나머지에만 붙는다는 사실, 알고 계셨나요?

2026년 기준 종부세 계산 순서와 12억 공제, 싹 정리했습니다.

용어부터 정리합니다

세 단어만 알면 계산이 따라옵니다.

• 🏷️ 공시가격 🏷️
  정부가 매년 정해 발표하는 집값입니다.
  실제 거래되는 시세보다 낮게 매겨집니다.
• 📐 과세표준 📐
  세금을 매길 때 기준이 되는 금액입니다.
  공시가격에서 공제를 빼고 다시 60%를 곱해 만듭니다.
• 🏠 1세대 1주택자 🏠
  세대원 전체가 집을 딱 한 채만 가진 경우입니다.
  공제가 9억 원에서 12억 원으로 올라갑니다.

시세가 아니라 공시가격으로 센다

종부세는 실제 거래가격을 보지 않습니다.

기준은 정부가 발표하는 공시가격입니다.

공시가격은 보통 시세보다 낮게 잡힙니다.
그래서 시세로는 억 단위로 비싸 보이는 집도 종부세 대상이 아닌 경우가 많습니다.

내 집 공시가격은 부동산공시가격 알리미에서 주소로 조회합니다.
매년 4월 말에 그 해 공시가격이 공개됩니다.

12억을 넘는 부분에만, 그마저 60%만

계산은 두 단계입니다.

• 1️⃣ 공제를 뺀다 1️⃣
  1세대 1주택자는 12억 원, 그 외는 9억 원을 뺍니다.
  여기서 0 이하가 나오면 종부세는 없습니다.
• 2️⃣ 60%를 곱한다 2️⃣
  남은 금액에 공정시장가액비율 60%를 곱해 과세표준을 만듭니다.

공시가격 15억 원짜리 집 한 채를 가진 1세대 1주택자를 예로 듭니다.

만약 공시가격이 15억 원인 경우,
먼저 12억 원을 빼서 3억 원이 남고,
그 3억 원의 60%인 1억 8,000만 원이 과세표준이 됩니다.

15억 원 중 실제로 세금이 붙는 금액은 1억 8,000만 원뿐입니다.

세율은 과세표준 구간으로 갈린다

과세표준이 커질수록 세율이 올라갑니다.

표가 잘리면 옆으로 밀어 보세요 →

산출세액은 과세표준 × 세율 − 누진공제로 계산합니다.

누진공제가 붙는 이유가 있습니다.
과세표준 전체에 한 세율을 곱한 뒤,
낮은 구간에서 덜 냈어야 할 금액을 도로 빼 주는 방식입니다.

공시가격 30억 원 안쪽이라면 위 세 구간 안에서 계산이 끝납니다.

집을 몇 채 가졌는지는 12억부터 갈린다

주택 수로 세율이 갈리는 지점은 생각보다 위쪽입니다.

표가 잘리면 옆으로 밀어 보세요 →

과세표준 12억 원까지는 두 세율이 똑같습니다.

과세표준 12억 원은 공제를 빼고 60%를 곱한 뒤의 금액입니다.
9억 원을 공제받는 다주택자라면 공시가격 합계가 29억 원쯤 되어야 여기에 닿습니다.

집이 세 채라서 세금이 뛰는 게 아니라,
그 집들을 합한 금액이 그 선을 넘어야 뜁니다.

94억 원을 넘는 구간에서는 세율이 2.7%와 5.0%로 거의 두 배 벌어집니다.

공시가격별 종부세 — 직접 계산한 표

공정시장가액비율 60%와 위 세율로 계산한 산출세액입니다.

표가 잘리면 옆으로 밀어 보세요 →

이 표는 뒤에 나올 공제를 빼기 전 금액입니다.

공시가격 12억 원짜리 집 한 채면 1세대 1주택자는 0원입니다.

같은 집이라도 1세대 1주택자가 아니면 90만 원이 나옵니다.

공제 3억 원이 해마다 값어치가 달라진다

공제 차이는 늘 3억 원인데 세금 차이는 커집니다.

• 공시 12억 원 → 90만 원
• 공시 20억 원 → 144만 원
• 공시 25억 원 → 180만 원

같은 3억 원이라도 과세표준이 커질수록 거기에 붙는 세율이 높아지기 때문입니다.

집값이 오를수록 1세대 1주택 요건을 지키는 값어치도 같이 커집니다.

산출세액이 그대로 고지되지 않는다

표의 금액에서 세 번 더 깎입니다.

• 🧾 재산세 중복분 공제 🧾
  같은 집에 이미 매긴 재산세만큼을 종부세에서 뺍니다.
• 👵 고령자·장기보유 세액공제 👵
  1세대 1주택자는 나이와 보유기간에 따라 세금을 깎아 줍니다.
  둘을 겹쳐 써서 최대 **80%**까지 줄어듭니다.
• 🔒 세부담상한 🔒
  작년보다 세금이 지나치게 뛰지 않도록 상한을 둡니다.

세 채를 가진 사람과 30년 산 1주택 노인이 같은 공시가격이어도 고지액이 크게 갈리는 이유입니다.

고지서에 농어촌특별세가 같이 붙는다

계산값보다 고지액이 큰 이유가 여기 있습니다.

농어촌특별세가 종부세액의 20% 더 붙습니다.

종부세가 276만 원이면 농특세로 55만 2,000원이 더 나옵니다.
실제로 내는 금액은 331만 2,000원입니다.

종부세를 나눠 내면 농특세도 같은 비율로 나눠 냅니다.

언제 정해지고 언제 내나

기준일은 재산세와 같은 6월 1일입니다.

• 📅 6월 1일 📅
  이날 집을 가지고 있던 사람이 그 해 종부세를 냅니다.
• 📮 11월 하순 📮
  납부고지서가 순차적으로 발송됩니다.
• 💳 12월 15일 💳
  이날까지 냅니다.

1세대 1주택자 중 요건을 갖춘 고령자와 장기보유자는 담보를 맡기고 납부를 미룰 수 있습니다.

5월 31일에 집을 팔면 그 해 종부세를 내지 않습니다.
6월 2일에 팔면 그 해 종부세를 전부 냅니다.

부부 공동명의는 두 갈래다

신청을 하느냐 마느냐로 계산이 달라집니다.

종부세는 사람마다 따로 계산합니다.
그래서 부부가 절반씩 가진 집은 각자 9억 원씩 공제받습니다.

한 사람을 납세의무자로 삼는 특례를 신청할 수도 있습니다.
이때는 1세대 1주택자로 보아 12억 원 공제와 고령자·장기보유 세액공제를 받습니다.

신청기간은 매년 9월 16일부터 9월 30일까지입니다.

배우자가 다른 집을 가지고 있으면 이 특례를 쓸 수 없습니다.

2027년부터 기준이 달라질 수 있다

정부가 1주택 공제를 올리는 개편안을 내놓았습니다.

2026년 8월 3일 발표된 2026년 세제개편안입니다.

1세대 1주택 기본공제를 공시가격 12억 원에서 14억 원으로 올려,
시가 약 20억 원 이하 주택을 과세 대상에서 빼는 내용입니다.

기준은 주택 수가 아니라 가액과 실제 거주 여부로 옮겨 갑니다.

• 🏡 거주용 1주택 🏡
  시가 20억30억 원 구간은 세액이 줄고,
  30억40억 원 구간은 세액 변동을 최소화합니다.
• 🏢 고가주택 🏢
  시가 40억~50억 원을 넘어서면 과세가 강화됩니다.
• 🔑 살지 않는 집·다주택 🔑
  기본공제 금액이 오히려 줄어듭니다.

종부세 개편은 2027년부터 단계적으로 시행한다고 밝혔습니다.

2026년분 종부세는 기준일이 지난 6월 1일이라 지금 기준 그대로 계산합니다.

법이 실제로 바뀌면 이 글의 숫자도 함께 갱신합니다.

흔한 실수 네 가지

• 💸 시세로 계산한다 💸
  기준은 공시가격이라 대개 시세보다 낮습니다.
• 🧮 공시가격 전체에 세율을 곱한다 🧮
  공제를 빼고 60%를 곱한 금액에만 붙습니다.
• 📊 산출세액을 고지액으로 여긴다 📊
  재산세 중복분과 세액공제를 뺀 뒤 농특세 20%를 더해야 실제 금액입니다.
• 🗓️ 공동명의 특례 신청을 놓친다 🗓️
  9월 16일부터 30일까지만 신청할 수 있습니다.

자주 묻는 질문

집이 두 채인데 합쳐서 9억 원이 안 되면요?
내지 않습니다.
종부세는 사람마다 전국의 집 공시가격을 모두 더해 계산합니다.

재산세를 냈는데 종부세를 또 내나요?
둘 다 냅니다.
대신 이미 낸 재산세만큼은 종부세에서 빼 줍니다.

한 번에 내기 어려우면요?
세액이 크면 나눠 낼 수 있습니다.
농어촌특별세도 같은 비율로 나눠 냅니다.

전세를 준 집도 제가 내나요?
냅니다.
종부세는 6월 1일 소유자에게 매기는 세금이라 세입자와 무관합니다.

이 글은 2026년 기준입니다.
(1세대 1주택 공제 12억 원, 그 외 9억 원, 공정시장가액비율 60%)
숫자가 바뀌면 상단의 수정일과 함께 갱신합니다.

다음에 볼 것

• 주택 재산세 계산방법 — 공시가격의 43%만 세금이 되는 이유
• 1주택 양도소득세 비과세 요건 — 12억, 2년 보유·거주