장기주택저당차입금 이자상환액 공제

최대 2,000만 원 공제라는데,
내 공제액은 왜 1,200만 원인가?

공제 한도가 네 단계로 갈린다는 사실, 알고 계셨나요?

2026년 기준 요건과 돌아오는 금액, 싹 정리했습니다.

한도가 아니라 내가 낸 이자가 공제액이다

공제액은 그 해에 실제로 낸 이자입니다.
2,000만 원은 그 이자를 얼마까지 인정해 주는지를 정한 천장일 뿐입니다.

이자가 천장보다 적으면 낸 만큼만 공제됩니다.
천장에 닿는 사람은 많지 않습니다.

용어부터 정리합니다.

• 🏦 장기주택저당차입금 🏦
  집을 사면서 그 집에 저당권을 걸고 받은 대출입니다.
  상환기간이 10년 이상이어야 합니다.
• 📄 이자상환액 소득공제 📄
  낸 이자를 과세표준에서 빼 주는 제도입니다.
  세금을 그만큼 깎아 주는 것이 아니라 세율만큼만 돌아옵니다.
• 🧾 기준시가 🧾
  세금을 매길 때 쓰는 공시 가격으로 실제 거래가보다 낮습니다.
  취득 당시 이 금액이 6억 원 이하여야 합니다.

한도 네 단계 — 고정금리와 비거치식이 갈림길

상환기간과 상환 방식 두 가지로 갈립니다.

표가 잘리면 옆으로 밀어 보세요 →

비거치식 분할상환은 처음부터 원금을 함께 갚는 방식입니다.
이자만 내는 거치기간을 두면 이 조건에서 빠집니다.

두 조건을 모두 채운 대출과 하나만 채운 대출의 한도 차이는 200만 원입니다.
그 외로 떨어지면 800만 원까지 내려갑니다.

대출을 받을 때 고정금리와 원금 분할상환을 함께 선택했는지가 연말정산에서 드러납니다.

공제를 받을 수 있는 사람

12월 31일 현재 무주택이거나 1주택인 세대의 세대주입니다.

근로소득이 있어야 합니다.
사업소득만 있는 사람은 이 공제를 받지 못합니다.

세대주가 공제를 받지 않는 경우에는 근로소득이 있는 세대원이 받을 수 있습니다.

여기에 비대칭이 하나 있습니다.

• 🏠 세대주 🏠
  그 집에 살지 않아도 공제를 받습니다.
• 👥 세대원 👥
  그 집에 실제로 살아야 공제를 받습니다.

전세를 주고 다른 곳에 사는 집주인이라면 세대주 이름으로 공제를 받아야 합니다.

12월 31일에 2주택이면 공제가 사라진다

연말 하루의 상태로 판정합니다.

과세기간 종료일 현재 2주택 이상이면 공제를 적용하지 않습니다.
세대 구성원이 가진 집도 함께 셉니다.

같은 주민등록 세대에 있는 가족이 집을 사면 내 공제가 날아갑니다.
연말에 매매 잔금을 치르는 일정이라면 이 날짜를 먼저 확인해야 합니다.

대출 원금별 이자 — 한도를 채우려면 5억 원이 필요하다

금리 4%에서 한도 2,000만 원을 꽉 채우는 대출은 5억 원입니다.

원금이 줄기 전 첫해를 기준으로 계산했습니다.

표가 잘리면 옆으로 밀어 보세요 →

금리가 3%면 6억 6,666만 원, 5%면 4억 원이 있어야 한도에 닿습니다.

공제 대상 주택은 취득 당시 기준시가가 6억 원 이하인 집입니다.
그 집에 5억 원 넘는 대출이 걸리는 경우는 흔하지 않습니다.

그래서 대부분은 한도를 걱정할 일이 없고,
실제로 낸 이자가 그대로 공제액이 됩니다.

돌아오는 금액 — 세율만큼이다

이자 1,200만 원을 공제받으면 198만 원에서 462만 원이 돌아옵니다.

소득공제는 과세표준을 줄이는 방식이라,
같은 공제액이라도 세율이 높은 사람에게 더 크게 돌아옵니다.

표가 잘리면 옆으로 밀어 보세요 →

공제를 뺀 뒤 과세표준이 아래 구간으로 내려가면 두 세율로 나뉩니다.
그 경우 금액은 위 표의 두 값 사이가 됩니다.

세액공제와 혼동하지 않아야 합니다.
이 제도는 세금을 1,200만 원 깎아 주는 것이 아니라,
세금을 매기는 금액을 1,200만 원 줄이는 것입니다.

예시 두 사람 — 갈린 지점은 거치기간

조건을 하나만 바꾼 두 사람입니다.

• 👤 A씨 — 고정금리·비거치식 👤
  기준시가 5억 원 집을 사며 3억 원을 20년 고정금리로 빌렸습니다.
  처음부터 원금을 함께 갚는 조건이라 한도는 2,000만 원입니다.
  첫해 이자 1,200만 원이 전액 공제됩니다.
• 👤 B씨 — 변동금리·3년 거치 👤
  같은 집·같은 3억 원·같은 20년이지만 변동금리에 3년 거치를 넣었습니다.
  두 조건을 모두 놓쳐 한도는 800만 원입니다.
  이자 1,200만 원 중 800만 원까지만 공제됩니다.

과세표준이 5,000만 원 이하 구간이라면 환급액은 198만 원과 132만 원으로 갈립니다.
공제받지 못한 400만 원 때문에 66만 원이 사라집니다.

대출 조건을 고를 때 금리만 비교하면 이 금액이 보이지 않습니다.

차입 시기 — 등기 뒤 3개월을 넘기면 안 된다

소유권이전등기일이나 보존등기일부터 3개월 이내에 빌린 돈이어야 합니다.

등기를 먼저 마치고 한참 뒤에 집을 담보로 받은 생활자금 대출은 대상이 아닙니다.
집을 사기 위해 빌린 돈인지를 시기로 가리는 장치입니다.

잔금과 등기, 대출 실행 날짜를 한 줄에 놓고 확인해야 합니다.

절차 — 증명서 한 장이면 된다

은행에서 발급하는 「장기주택저당차입금 이자상환증명서」를 회사에 냅니다.

대부분 연말정산 간소화 자료에 자동으로 올라옵니다.
금액이 비어 있거나 다르면 은행에서 증명서를 받아 직접 제출합니다.

주택 기준시가와 등기 날짜를 묻는 경우가 있으므로,
등기사항증명서와 취득 당시 기준시가 자료를 함께 챙기면 수월합니다.

흔한 실수 세 가지

• 🚫 한도 2,000만 원을 공제액으로 적는다 🚫
  공제액은 그 해에 실제로 낸 이자입니다.
  대출 3억 원·금리 4%면 1,200만 원입니다.
• 🚫 세대원이 살지도 않는 집으로 신청한다 🚫
  세대원은 그 집에 실제로 살아야 공제를 받습니다.
  세대주라면 거주하지 않아도 됩니다.
• 🚫 연말에 세대 안에서 집을 한 채 더 산다 🚫
  12월 31일 현재 2주택이면 그 해 공제가 사라집니다.
  같은 세대 구성원의 집도 함께 셉니다.

자주 묻는 질문

공제를 신청하지 않으면 어떻게 되나요?
특별소득공제와 특별세액공제를 신청하지 않은 근로자는 표준세액공제 13만 원을 받습니다.

이자 공제액이 작은 경우에는 두 금액을 비교해 유리한 쪽을 고릅니다.

전세자금대출 이자도 이 공제인가요?
아닙니다.
전세 대출은 주택임차차입금 원리금 상환액 공제로 따로 있습니다.

이 공제는 집을 사면서 그 집에 저당권을 걸고 빌린 돈에 적용됩니다.

금리가 중간에 바뀌면 한도는 어떻게 되나요?
고정금리 조건을 채웠는지는 대출 약정으로 판단합니다.
변동금리로 바꾸면 그 조건을 놓치게 됩니다.

상환 방식도 같습니다.
거치기간을 새로 넣으면 비거치식 조건에서 빠집니다.

2023년에 산 집도 기준시가 6억 원 기준인가요?
기준시가는 취득 당시를 기준으로 판정합니다.

6억 원으로 확대된 것은 2024년부터 적용되는 기준이라,
그 전에 산 집은 그때의 기준으로 판단합니다.

다음에 볼 것

• 원리금균등 vs 원금균등 vs 만기일시 — 총이자 비교
• 연말정산 — 환급이 나오는 구조와 놓치기 쉬운 공제 5개