전월세 전환율 계산 — 보증금 1억 원이 월세로 얼마인가 (2026년)

전세 1억 원을 월세로 돌리자는데, 월 얼마가 맞는 걸까?

그 비율에 법으로 정한 상한이 있고 기준금리에 따라 바뀐다는 사실, 알고 계셨나요?

2026년 10월 기준 전환율 5.0%와 보증금별 월세 환산, 싹 정리했습니다.

전환율은 시세가 아니라 법이 정한 상한입니다

동네 시세가 아니라 법에서 계산식을 정해 둔 비율입니다.

보증금의 전부나 일부를 월세로 바꿀 때,
두 비율 중 낮은 쪽을 넘겨 받을 수 없습니다.

🏦 연 10% 🏦
은행 대출금리를 고려해 정해 둔 고정 비율입니다.
📉 기준금리 + 연 2% 📉
한국은행이 공시한 기준금리에 2%를 더합니다.

둘 중 낮은 쪽이라고 해도,
매번 비교할 일은 거의 없습니다.

기준금리가 8%를 넘어야 앞쪽 10%가 걸리기 때문입니다.

사실상 **기준금리 + 2%**가 늘 적용된다고 보면 됩니다.

2026년 10월 기준 전환율은 5.0%입니다

한국은행 기준금리가 3.00%라서 전환율은 5.0%입니다.

올해만 두 번 올랐습니다.

시기	기준금리	전환율	보증금 1억 원의 월세 상한
2026년 1월 ~ 7월 15일	2.50%	4.5%	375,000원
2026년 7월 16일 ~ 8월 26일	2.75%	4.75%	395,833원
2026년 8월 27일 이후	3.00%	5.0%	416,666원

같은 보증금 1억 원인데,
반년 만에 월 상한이 41,666원 올랐습니다.

1년으로 치면 50만 원 차이입니다.

기준금리가 바뀌면 전환율도 바뀌니,
계약서에 도장을 찍는 날짜의 기준금리를 봐야 합니다.

다음 결정은 2026년 10월 22일입니다.

그날 금리가 움직이면 전환율도 그날부터 바뀝니다.

보증금별 월세 얼마인가

전환하는 보증금에 5.0%를 곱하고 12로 나눕니다.

월세 = 전환하는 보증금 × 5.0% ÷ 12

전환하는 보증금	월세 상한	1년치
5,000만 원	208,333원	250만 원
1억 원	416,666원	500만 원
1억 5,000만 원	625,000원	750만 원
2억 원	833,333원	1,000만 원

전세 전부를 월세로 돌리는 경우는 드뭅니다.

보통은 일부만 남기고,
나머지를 월세로 바꿉니다.

만약 전세 3억 원에서 보증금을 1억 원만 남기는 경우,
전환하는 금액은 2억 원이므로 월세 상한은 833,333원입니다.

전세를 유지하려 대출을 받는 쪽과 비교할 수도 있습니다.

전환율 5.0%보다 낮은 금리로 전세자금대출을 받으면,
같은 금액에 붙는 이자가 월세보다 적습니다.

금리는 디딤돌·버팀목 대출 금리에 정리했습니다.

갱신할 때는 5% 상한이 따로 걸립니다

세입자가 계약갱신요구권을 써서 갱신하는 경우,
보증금과 월세를 합쳐 **5%**까지만 올릴 수 있습니다.

전환율 상한과 5% 상한은 서로 다른 제한입니다.

📐 전환율 상한 📐
보증금을 월세로 바꿀 때 월세에 붙일 수 있는 비율입니다.
📈 5% 증액 상한 📈
보증금이나 월세를 올릴 때의 한도입니다.
한 번 올리면 1년 안에는 다시 올리지 못합니다.

전세를 월세로 돌리면서 돈을 더 받으려면 두 제한을 함께 지켜야 합니다.

전세 3억 원을 갱신하며 월세로 돌리는 경우를 계산했습니다.
5%를 다 올리면 환산 기준이 3억 1,500만 원이 됩니다.

남기는 보증금	전환하는 금액	월세 상한	5%까지 올릴 때
2억 5,000만 원	5,000만 원	208,333원	270,833원
2억 원	1억 원	416,666원	479,166원
1억 5,000만 원	1억 5,000만 원	625,000원	687,500원
1억 원	2억 원	833,333원	895,833원

어느 줄이든 두 열의 차이는 62,500원입니다.

전세 3억 원의 5%인 1,500만 원을 월세로 환산한 금액이기 때문입니다.

갱신요구권을 쓰지 않고 새로 계약하는 경우에는,
5% 상한이 걸리지 않습니다.
이때는 전환율 상한만 남습니다.

지방자치단체가 조례로 5%보다 낮은 비율을 정할 수도 있습니다.

집주인이 5% 안에서만 올리고 2년을 더 보장하면,
양도세 혜택을 받습니다.
조건은 상생임대인 특례에 정리했습니다.

갱신을 거절당했다면 전환율로 배상액을 계산합니다

집주인이 실제로 살겠다며 갱신을 거절한 뒤 남에게 세를 놓으면,
세입자는 손해배상을 청구할 수 있습니다.

그 배상액을 전환율로 환산합니다.

보증금을 전환율로 월세로 바꿔 월세에 더한 금액을 환산월차임이라고 합니다.

배상액은 세 가지 중 가장 큰 금액입니다.

3️⃣ 환산월차임의 3개월분 3️⃣
갱신을 거절당한 때의 금액으로 셉니다.
📉 새 세입자와의 차액 2년분 📉
집주인이 남에게 받는 환산월차임에서 내 환산월차임을 뺀 금액에,
24를 곱합니다.
🧾 실제로 입은 손해액 🧾
이사비·중개보수처럼 증명할 수 있는 손해입니다.

전환율 5.0%로 세 경우를 계산했습니다.

내 계약 → 새 계약	내 환산월차임	새 환산월차임	배상액
전세 3억 → 전세 4억	1,250,000원	1,666,666원	9,999,984원
전세 3억 → 전세 3억 2,000만	1,250,000원	1,333,333원	3,750,000원
보증금 1억·월세 60만 → 월세 80만	1,016,666원	1,216,666원	4,800,000원

첫 줄은 차액 2년분이 3개월분의 두 배를 넘습니다.

둘째 줄처럼 새 계약 금액이 비슷하면 3개월분이 기준이 됩니다.

보증금이 줄면 최우선변제 대상이 될 수 있습니다

보증금이 지역별 기준 아래로 내려가면 소액임차인이 됩니다.

소액임차인은 집이 경매로 넘어갈 때,
보증금 중 일정액을 다른 담보물권자(집을 담보로 잡은 은행 등)보다 먼저 받습니다.

기준 금액은 지역마다 다릅니다.

전세 2억 5,000만 원에서 그 기준까지 보증금을 낮추면,
월세가 얼마가 되는지도 함께 계산했습니다.

지역	소액임차인 보증금	먼저 받는 금액	2.5억에서 낮출 때 월세
서울특별시	1억 6,500만 원	5,500만 원	354,166원
과밀억제권역·세종·용인·화성·김포	1억 4,500만 원	4,800만 원	437,500원
광역시·안산·광주·파주·이천·평택	8,500만 원	2,800만 원	687,500원
그 밖의 지역	7,500만 원	2,500만 원	729,166원

서울에서 전세 2억 5,000만 원을 보증금 1억 6,500만 원으로 낮추는 경우,
월세 354,166원을 내는 대신 5,500만 원을 먼저 받을 자격이 생깁니다.

조건이 둘 있습니다.
경매가 등기되기 전에 집에 들어가 살면서 전입신고를 마쳐야 하고,
먼저 받는 금액은 집값의 절반을 넘지 못합니다.

전입신고와 확정일자가 왜 갈리는지는 전세권 설정 vs 확정일자에 있습니다.

반대로 월세를 보증금으로 바꾸려면

월세에 12를 곱하고 전환율로 나눕니다.

보증금 = 월세 × 12 ÷ 5.0%

만약 월세가 50만 원인 경우,
50만 원 × 12 ÷ 0.05인 1억 2,000만 원이 보증금 환산액입니다.

월세 80만 원이면 1억 9,200만 원입니다.

다만 이 방향은 법이 상한을 정해 둔 쪽이 아닙니다.

보증금을 월세로 바꿀 때만 상한이 걸립니다.

집주인 쪽에서는 월세로 돌리면 임대소득이 생깁니다.
주택임대소득 분리과세에 과세 기준을 정리했습니다.

상가는 숫자가 다릅니다

상가는 주택보다 훨씬 높은 12%입니다.

연 12%와 기준금리에 4.5배를 곱한 비율 중 낮은 쪽을 씁니다.

2026년 10월에도 3.00% × 4.5 = 13.5%라,
낮은 쪽인 **12%**가 적용됩니다.

같은 보증금 1억 원이라도 주택은 월 416,666원,
상가는 월 100만 원까지 올라갑니다.

흔한 실수 5개

📊 시장 시세를 법정 전환율로 아는 것 📊
법이 정한 것은 넘을 수 없는 상한입니다.
실제 계약은 이보다 낮게 해도 됩니다.
🗓️ 옛날 전환율을 그대로 쓰는 것 🗓️
기준금리가 2.50%이던 2026년 상반기 기준으로,
4.5%라 적은 글이 아직 많습니다.
🏪 상가에 주택 전환율을 쓰는 것 🏪
상가는 12%라 주택의 두 배가 넘습니다.
🧮 12로 나누는 것을 잊는 것 🧮
전환율은 연 이율입니다.
1억 원 × 5%인 500만 원은 1년치이고 월세는 그 12분의 1입니다.
🔁 갱신할 때 5% 상한을 빼놓는 것 🔁
갱신요구권으로 갱신하는 경우에는,
전환율 상한과 5% 상한을 함께 지켜야 합니다.

자주 묻는 질문

집주인이 상한을 넘겨 월세를 요구하면 어떻게 하나요?

법에서 정한 상한을 넘는 부분은 효력이 없습니다.

이미 냈다면 초과분을 돌려 달라고 청구할 수 있습니다.

전환율은 계약할 때와 전환할 때 중 언제 기준인가요?

보증금을 월세로 바꾸는 시점입니다.

계약 도중에 기준금리가 올랐다면 바꾸는 날의 기준금리를 씁니다.

집주인이 전세를 월세로 바꾸자고 하면 따라야 하나요?

계약 내용을 바꾸는 일이라,
양쪽이 합의해야 합니다.

전환율은 합의가 된 다음에,
얼마까지 받을 수 있는지를 정하는 기준입니다.

거꾸로 월세를 내려 달라고 할 수도 있나요?

있습니다.

조세·공과금이 바뀌거나 경제사정이 달라져서,
약정한 금액이 적절하지 않게 되면 감액을 청구할 수 있습니다.

감액은 올릴 때와 달리 5% 상한도, 1년 제한도 없습니다.

“감액을 청구하지 않는다”는 특약을 넣었더라도 그 특약은 효력이 없습니다.

중개보수를 계산할 때 쓰는 환산식도 전환율인가요?

아닙니다.

중개보수는 보증금에 월세 × 100을 더한 금액을 거래금액으로 봅니다.

월세 1원을 보증금 100원으로 보는 셈이라,
연 이율로 바꾸면 12%입니다.

전환율 5.0%의 두 배가 넘습니다.
요율과 계산 예시는 부동산 중개보수 요율표에 있습니다.

월세로 돌리면 세금에서 돌려받는 것도 있나요?