상생임대인 특례

전세금을 1,500만 원 덜 올려서 양도세 1억 원을 아낀다고?

2년을 살지 않아도 1주택 비과세를 받는 길이 있다는 사실, 알고 계셨나요?

2026년 기준 상생임대인 요건과 아끼는 세금, 싹 정리했습니다.

세금을 깎는 제도가 아니라 거주요건을 지워 주는 제도다

상생임대인 특례는 세율을 낮추거나 세금을 감면하는 제도가 아닙니다.
집에 2년 살아야 한다는 조건 하나를 지워 주는 제도입니다.

그래서 2년 거주요건이 붙지 않는 집에는 아무 쓸모가 없습니다.
내 집에 그 조건이 붙었는지부터 확인해야 합니다.

용어부터 정리합니다.

• 🏠 직전 임대차계약 🏠
  집을 산 뒤에 세입자와 맺은 임대차계약입니다.
  이 계약으로 1년 6개월 이상 실제로 임대해야 합니다.
• 📝 상생임대차계약 📝
  직전 계약보다 보증금이나 월세를 5% 넘게 올리지 않은 다음 계약입니다.
  이 계약으로 2년 이상 임대해야 합니다.
• 🔑 2년 거주요건 🔑
  1주택을 팔 때 비과세를 받으려면 그 집에 2년 살았어야 한다는 조건입니다.
  상생임대인이 되면 이 조건을 묻지 않습니다.

2년 거주요건이 붙는 집 — 취득 당시가 기준이다

취득할 때 조정대상지역에 있던 집입니다.

1주택 비과세는 보유 2년이 원칙인데,
2017년 8월 3일 이후 조정대상지역에서 산 집은 보유 2년에 거주 2년까지 요구합니다.

중요한 것은 취득 당시를 본다는 점입니다.
산 뒤에 그 지역이 조정대상지역에서 풀렸어도 거주요건은 그대로 남습니다.

“우리 동네는 이제 규제지역이 아니니 괜찮다”고 넘기면 양도할 때 세금을 전부 내게 됩니다.
상생임대인 특례가 필요한 집이 바로 이 집입니다.

요건 네 가지

네 가지를 모두 채워야 합니다.

• 🧾 직전 임대차계약이 있을 것 🧾
  집을 산 뒤에 세입자와 맺은 계약이어야 합니다.
  그 계약으로 1년 6개월 이상 임대했어야 합니다.
• 📉 다음 계약을 5% 이내로 올릴 것 📉
  보증금이든 월세든 증가율이 5%를 넘으면 안 됩니다.
• 🗓️ 2026년 12월 31일까지 계약하고 임대를 시작할 것 🗓️
  이 기한이 지나면 새로 들어갈 수 없습니다.
• ⏳ 그 계약으로 2년 이상 임대할 것 ⏳
  2년을 채우기 전에 팔면 특례가 없습니다.

집주인은 두 계약에서 같은 사람이어야 하지만,
세입자는 바뀌어도 됩니다.

얼마를 아끼나

양도차익이 4억 원이면 1억 2,876만 원입니다.

1세대 1주택이면서 보유 5년·거주 0년,
양도가액은 12억 원 이하라고 가정했습니다.

특례를 받으면 비과세라 세금이 0원이고,
못 받으면 차익 전체에 세금이 붙습니다.

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거주요건을 못 채운 1주택자는 장기보유특별공제도 불리하게 적용됩니다.
1주택 표(5년이면 40%)가 아니라 **일반 표(5년이면 10%)**를 씁니다.

비과세와 공제율이 함께 움직이기 때문에 금액 차이가 커집니다.

예시 두 사람 — 갈린 지점은 전세금 1,500만 원

조건을 하나만 바꾼 두 사람입니다.

• 👤 A씨 — 5% 이내로 올렸다 👤
  2019년에 조정대상지역에서 6억 원에 집을 샀고 본인은 직장 근처에 전세로 삽니다.
  2022년에 세입자와 전세 3억 원으로 계약해 2년 임대했습니다.
  2024년 갱신 때 3억 1,500만 원으로 올려 2년을 더 임대했습니다.
• 👤 B씨 — 10% 올렸다 👤
  A씨와 모든 조건이 같습니다.
  2024년 갱신 때 3억 3,000만 원으로 올렸습니다.

둘 다 2026년에 10억 원에 팔았다고 하면 결과가 갈립니다.

A씨는 2년을 살지 않았어도 비과세라 양도세가 0원입니다.
B씨는 인상률이 10%여서 상생임대차계약이 아니고,
거주 2년을 못 채웠으니 1억 2,876만 원을 냅니다.

전세금을 1,500만 원 덜 올린 선택이 세금 1억 2,876만 원을 갈랐습니다.

5%는 얼마까지인가

직전 보증금에 0.05를 곱한 금액입니다.

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월세도 같습니다.
만약 보증금 1억 원·월세 50만 원인 경우,
보증금만 올리면 1억 500만 원, 월세만 올리면 52만 5,000원이 한도입니다.

보증금과 월세를 서로 맞바꾸는 경우에는 정해진 비율로 환산해 증가율을 계산합니다.
연 10%와 기준금리에 연 2%를 더한 비율 중 낮은 쪽을 씁니다.

전세를 월세로 돌리면서 상생임대인이 되려는 경우에는 이 환산을 먼저 해 봐야 합니다.

기간 — 최소 3년 6개월이 필요하다

직전 1년 6개월과 상생 2년을 더한 기간입니다.

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임대기간은 달을 기준으로 세고,
1개월이 안 되는 기간은 1개월로 봅니다.

기한이 가깝습니다.
2026년 12월 31일에 계약하고 임대를 시작하면 2년을 채우는 시점이 2028년 말입니다.
그 전에 팔면 특례가 날아갑니다.

이 기한은 2024년 12월 31일에서 한 번 연장된 것입니다.

세입자가 있는 집을 샀다면 직전 계약이 없다

가장 많이 걸리는 함정입니다.

집을 사면서 기존 세입자의 계약을 그대로 이어받은 경우,
그 계약은 직전 임대차계약으로 인정되지 않습니다.

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전세를 끼고 집을 산 사람은 그 세입자와 다시 계약을 써야 출발선에 섭니다.
그 계약으로 1년 6개월을 임대한 뒤 다음 계약을 5% 이내로 올려야 합니다.

계약서를 새로 쓰지 않고 그대로 2년이 지나간 경우라도 길이 있습니다.
묵시적으로 갱신된 계약도 다른 요건을 채우면 상생임대차계약으로 인정됩니다.

다주택자도 상생임대인이 될 수 있다

임대를 시작할 때 집이 몇 채든 상관없습니다.

처음에는 임대개시 시점에 1주택자여야 하고 기준시가도 9억 원 이하여야 했는데,
2022년 8월 2일에 두 요건이 모두 폐지됐습니다.

대신 조건이 하나 남습니다.
팔 때는 1주택이어야 합니다.
양도 시점에 다주택이면 거주요건 면제를 받지 못합니다.

절차 — 신고할 때 서식을 함께 낸다

양도소득세를 신고할 때 「상생임대주택에 대한 특례적용신고서」를 제출합니다.

함께 챙길 것은 두 계약서입니다.
직전 임대차계약서와 상생임대차계약서로 임대기간과 인상률을 증명합니다.

따로 미리 신청하거나 등록하는 절차는 없습니다.
파는 시점에 요건을 증명하는 구조이므로,
계약서와 임대 기간 기록을 버리지 않는 것이 실무의 핵심입니다.

흔한 실수 세 가지

• 🚫 승계한 계약을 직전 계약으로 믿는다 🚫
  전세 세입자가 있는 집을 산 경우가 여기에 해당합니다.
  내 이름으로 계약을 새로 써야 1년 6개월 계산이 시작됩니다.
• 🚫 거주요건이 없는 집에 특례를 기대한다 🚫
  취득 당시 조정대상지역이 아니었다면 거주요건 자체가 없습니다.
  그 집은 보유 2년만으로 비과세라 특례가 필요 없습니다.
• 🚫 2년을 채우기 전에 집을 판다 🚫
  상생 계약으로 2년을 임대하지 않으면 특례가 적용되지 않습니다.
  매도 시점을 임대 만료 뒤로 잡아야 합니다.

자주 묻는 질문

세입자가 1년 만에 나가겠다고 하면 2년 요건은 어떻게 되나요?
새 세입자와 계약을 맺어 임대를 이어 갈 수 있습니다.
집주인만 같으면 세입자는 바뀌어도 되기 때문입니다.

다만 새 계약에서도 보증금과 월세가 직전 계약 대비 5%를 넘지 않아야 합니다.

임대료를 아예 올리지 않으면 더 좋은가요?
요건에는 유리합니다.
5% 이내이기만 하면 되므로 동결도 당연히 들어갑니다.

묵시적으로 갱신돼 금액이 그대로인 기간은 새 계약 기간과 합쳐서 셀 수 있습니다.

집을 산 해에 바로 전세를 줬는데 특례가 되나요?
됩니다.
집을 산 뒤 내가 세입자와 맺은 계약이면 직전 임대차계약이 됩니다.

그 계약으로 1년 6개월을 임대한 뒤 다음 계약을 5% 이내로 올리면 요건을 채웁니다.

2026년 12월 31일이 지나면 완전히 끝인가요?
그 기한까지 계약하고 임대를 시작한 집만 적용받습니다.
2026년 10월 현재 기한을 더 미루는 공식 발표는 없습니다.

기한이 한 번 연장된 적이 있으므로 연말 세법 발표를 확인하는 편이 안전합니다.

다음에 볼 것

• 1주택 양도소득세 비과세 요건 — 12억, 2년 보유·거주
• 주택임대소득 2,000만 원 분리과세 — 등록 여부별 세액