주택임대소득 2,000만 원 분리과세

전세만 줘서 월세는 한 푼도 안 받는데, 세금을 내라고?

임대수입 2,000만 원 이하라고 꼭 분리과세가 유리한 건 아니라는 사실, 알고 계셨나요?

2026년 기준 주택임대소득 세금 계산방식, 싹 정리했습니다.

내 임대수입이 과세 대상인지부터

용어부터 정리합니다.

• 🏠 총수입금액 🏠
  1년에 받은 월세와 보증금에서 계산한 간주임대료를 더한 금액.
  여기서 경비를 빼기 전의 금액입니다.
• 💸 간주임대료 💸
  보증금을 월세로 환산한 금액.
  전세만 받아도 세금이 생기는 이유가 이것입니다.
• 📄 분리과세 📄
  다른 소득과 합치지 않고 임대소득만 떼어 **14%**로 끝내는 방식.
  수입이 2,000만 원 이하일 때만 고를 수 있습니다.

과세 여부는 가진 집 수와 월세냐 보증금이냐로 갈립니다.

표가 잘리면 옆으로 밀어 보세요 →

1주택자의 월세는 원칙적으로 세금이 없습니다.
다만 기준시가 12억 원을 넘는 집이나 국외 주택은 집이 한 채여도 과세합니다.

2주택자는 월세 수입이 전부 과세 대상입니다.
보증금은 원래 과세하지 않았는데,
2026년 귀속부터 달라집니다(아래 간주임대료 섹션).

3주택 이상이면 월세 전부에 더해 보증금 합계 3억 원 초과분까지 과세합니다.

분리과세와 종합과세, 둘 중에 고른다

수입이 2,000만 원 이하면 선택권이 있습니다.

분리과세는 임대소득만 떼어 14% 단일세율로 끝내고,
종합과세는 근로소득·사업소득과 합쳐 기본세율로 계산합니다.

여기서 상위 글 대부분이 빠뜨리는 게 있습니다.

다른 소득이 없고 단순경비율 대상이며 사업자등록을 하지 않은 경우,
종합과세 시 6%의 세율이 적용되므로 종합과세가 분리과세보다 유리하거나 같습니다.

임대수입 말고 다른 소득이 전혀 없다면 **14%가 아니라 6%**가 적용될 수 있다는 뜻입니다.
반대로 월급 같은 다른 소득이 있으면 합산 세율이 올라가므로 분리과세가 유리해집니다.

둘 중 어느 쪽이 싼지는 홈택스가 예상세액 비교 서비스로 계산해 줍니다.

세액 계산 — 등록과 미등록이 갈리는 지점

분리과세 세액은 세 단계로 나옵니다.

• 1️⃣ 과세표준 1️⃣ = 총수입금액 − 필요경비 − 기본공제
• 2️⃣ 산출세액 2️⃣ = 과세표준 × 14%
• 3️⃣ 필요경비율과 공제액 3️⃣
  등록임대주택은 경비 60%·공제 400만 원,
  미등록은 경비 50%·공제 200만 원입니다.

등록임대주택이 되려면 두 가지를 다 해야 합니다.
지자체와 세무서에 모두 등록하고,
임대료 증가율을 5% 이하로 지켜야 합니다.

이 차이를 세액으로 환산하면 이렇습니다.
다른 종합소득금액이 2,000만 원 이하라서 기본공제를 받는 경우로 계산했습니다.

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표에서 읽을 숫자는 세금이 0원이 되는 수입 상한입니다.

미등록은 연 400만 원까지, 등록은 연 1,000만 원까지 세금이 0원입니다.
경비율과 공제액이 같이 올라가서 0원 구간이 2.5배로 늘어납니다.

표만 보면 두 줄이 나란히 올라가는 것처럼 보이는데,
실제로는 등록 쪽이 1,000만 원까지 바닥에 붙어 있다가 꺾입니다.

예시 인물 두 명으로 보면 이렇습니다.

만약 오피스텔 한 채를 월 80만 원에 세놓은 A씨인 경우,
연 임대수입은 80만 원 × 12개월인 960만 원입니다.

미등록이면 과세표준 280만 원에 세액 392,000원이고,
등록하면 과세표준이 0원이 되어 세액도 0원입니다.

만약 같은 집을 월 150만 원에 세놓은 B씨인 경우,
연 임대수입은 1,800만 원입니다.
미등록 세액은 980,000원, 등록 세액은 448,000원입니다.

기본공제는 다른 소득이 2,000만 원을 넘으면 사라진다

공제 200만·400만 원에는 조건이 하나 붙습니다.

분리과세 임대소득을 뺀 다른 종합소득금액이 2,000만 원 이하일 때만 공제해 줍니다.

월급이 있는 사람은 이 한 줄에서 세금이 갈립니다.

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차이는 공제액에 14%를 곱한 금액입니다.
미등록은 280,000원, 등록은 560,000원이 왔다 갔다 합니다.

여기서 종합소득금액은 연봉이 아니라 공제를 뺀 뒤의 금액입니다.
근로소득만 있다면 총급여에서 근로소득공제를 뺀 금액입니다.

전세보증금에 붙는 간주임대료

월세를 안 받아도 보증금이 크면 세금이 생깁니다.

계산식은 이렇습니다.

• 🧮 간주임대료 🧮 = (보증금 합계 − 3억 원) × 60% × 정기예금이자율

정기예금이자율은 매년 조정됩니다.
**2025~2026년 귀속은 3.1%**입니다.

1년 내내 세놓았다고 보고 계산하면 이렇습니다.

표가 잘리면 옆으로 밀어 보세요 →

어림셈 하나만 외우면 됩니다.
3억 원을 넘는 금액 1억 원당 간주임대료 186만 원입니다.

작은 집은 보증금 계산에서 빠집니다.
주거전용 40㎡ 이하이면서 기준시가 2억 원 이하인 집은 주택 수에 넣지 않습니다.
이 특례는 2026년 12월 31일까지입니다.

2026년부터 2주택 전세도 과세 대상이 된다

전세만 줬으니 세금이 없다는 설명은 올해부터 틀립니다.

기준시가 12억 원을 넘는 집 2채를 가지고 있고
보증금 합계가 12억 원을 넘으면 간주임대료를 계산합니다.

적용 시점이 중요합니다.
2026년 1월 1일 이후 시작하는 과세기간부터 적용됩니다.

지금 진행 중인 2026년이 첫 적용분이고,
첫 신고는 2027년 5월입니다.

3주택 이상의 기준인 3억 원과 혼동하면 안 됩니다.
2주택은 고가주택 2채이면서 보증금이 12억 원을 넘을 때만입니다.

등록하면 세액감면도 따로 있다

경비율·공제 우대와 별개로 세액을 깎아 주는 제도가 있습니다.

집마다 두 조건을 다 채워야 합니다.
전용면적이 국민주택규모 이하이고,
임대를 시작할 때 기준시가가 6억 원 이하여야 합니다.

감면율은 임대 유형에 따라 다릅니다.
임대주택 1호를 임대하는 경우 종전 단기민간임대주택은 30%,
장기일반민간임대주택은 **75%**입니다.

2호 이상을 임대하면 감면율이 낮아집니다.
이 감면은 2028년 12월 31일 이전에 끝나는 과세연도까지 적용됩니다.

감면을 받은 뒤 임대를 중간에 그만두면 돌려줘야 합니다.
4년(장기일반민간임대주택 등은 10년) 이상 임대하지 않으면 감면받은 세액을 납부합니다.

흔한 실수 네 가지

• 🚫 사업자등록을 미루는 것 🚫
  임대를 시작한 날부터 등록 신청 직전일까지의 수입금액에 **0.2%**가 가산세로 붙습니다.
• 🚫 지자체 등록만 하고 끝내는 것 🚫
  경비율 60%·공제 400만 원은 세무서 등록까지 해야 적용됩니다.
• 🚫 임대료를 5% 넘게 올리는 것 🚫
  올린 해부터 등록임대주택 우대가 깨집니다.
• 🚫 다른 소득이 없는데 분리과세를 고르는 것 🚫
  종합과세 6%가 분리과세 14%보다 쌀 수 있습니다.

자주 묻는 질문

부부가 각각 한 채씩 가지고 있으면 몇 주택인가요?

주택 수는 부부 합산으로 셉니다.
각각 한 채여도 2주택으로 보고 월세 수입이 과세 대상이 됩니다.

수입이 2,000만 원을 넘으면 어떻게 되나요?

선택권이 없어집니다.
다른 소득과 합쳐 종합과세로만 신고합니다.

경비율 60%·공제 400만 원도 분리과세에만 적용되는 혜택이라 쓸 수 없습니다.

반전세는 월세와 보증금을 둘 다 계산하나요?

둘 다 계산합니다.
받은 월세 합계에 보증금에서 나온 간주임대료를 더해 총수입금액을 만듭니다.

만약 3주택자가 보증금 5억 원에 월 50만 원을 받는 경우,
월세 600만 원과 간주임대료 372만 원을 더한 972만 원이 총수입금액입니다.

언제까지 신고하나요?

다음 해 5월 31일까지 종합소득세로 신고합니다.
2026년 귀속분의 기한은 5월 31일이 일요일이라 2027년 6월 1일이 됩니다.

다음에 볼 것

• 프리랜서 종합소득세 — 3.3% 뗀 돈 돌려받는 구조
• 주택 재산세 계산 — 공시가격별 세액과 7월·9월 나눠 내는 이유