계약금까지 넣었는데 보증보험 가입이 안 된다고?
보증 가입은 내 보증금이 아니라 집에 걸린 빚까지 더해서 따진다는 사실, 알고 계셨나요?
2026년 기준 가입조건과 보증료, 싹 정리했습니다.
용어부터 정리합니다
세 단어가 가입 여부를 가릅니다.
- 🏦 선순위채권 🏦
내 보증금보다 먼저 돈을 받아 가는 빚입니다.
집주인이 그 집을 담보로 받은 대출이 대표적입니다. - 📐 담보인정비율 📐
집값 중에서 보증기관이 인정해 주는 비율입니다.
2024년 1월부터 100%에서 90%로 내려갔습니다. - 🏠 주택가격 🏠
실제 거래가가 아니라 보증기관이 정한 방식으로 매긴 값입니다.
내 보증금만 보는 게 아니다
가입 여부는 부등식 하나로 갈립니다.
전세보증금에 선순위채권을 더한 금액이 주택가격의 90% 이내여야 합니다.
내 보증금이 아무리 적어도,
집주인이 받아 둔 대출이 크면 이 선을 넘습니다.
보증한도도 같은 식에서 나옵니다.
만약 주택가격이 4억 원이고 선순위채권이 1억 원인 경우,
4억 원의 90%인 3억 6,000만 원에서 1억 원을 뺀 2억 6,000만 원이 보증한도입니다.
보증금이 이 금액을 넘으면 가입할 수 없습니다.
집값·대출별 가입 가능한 보증금 — 직접 계산한 표
담보인정비율 90%로 계산한 보증한도입니다.
| 주택가격 | 대출 없음 | 대출 5,000만 원 | 대출 1억 원 |
|---|---|---|---|
| 3억 원 | 270,000,000원 | 220,000,000원 | 170,000,000원 |
| 4억 원 | 360,000,000원 | 310,000,000원 | 260,000,000원 |
| 5억 원 | 450,000,000원 | 400,000,000원 | 350,000,000원 |
집주인의 대출 1억 원이 내 한도를 그대로 1억 원 깎습니다.
주택가격 3억 원짜리 집에 대출 1억 원이 있다면,
보증금 2억 원짜리 계약은 가입 자체가 안 됩니다.
계약서에 도장을 찍기 전에 등기부등본으로 대출부터 확인해야 하는 이유입니다.
보증료는 2년에 얼마인가
보증금에 요율을 곱하고 계약기간만큼 곱합니다.
보증료는 보증금액 × 보증료율 × 전세계약기간 / 365로 계산합니다.
요율은 보증금 구간과 주택유형, 부채비율이 맞물려 **연 0.097%에서 0.211%**까지 갈립니다.
부채비율은 (선순위채권 + 전세보증금)을 주택가액으로 나눈 값입니다.
| 보증금 구간 · 유형 | 부채 70% 이하 | 80% 이하 | 80% 초과 |
|---|---|---|---|
| 1억 이하 · 아파트 | 0.097% | 0.117% | 0.137% |
| 1억 이하 · 기타 | 0.111% | 0.142% | 0.172% |
| 1~2억 · 아파트 | 0.102% | 0.124% | 0.146% |
| 1~2억 · 기타 | 0.117% | 0.151% | 0.184% |
| 2~5억 · 아파트 | 0.107% | 0.131% | 0.154% |
| 2~5억 · 기타 | 0.124% | 0.161% | 0.197% |
| 5억 초과 · 아파트 | 0.113% | 0.138% | 0.164% |
| 5억 초과 · 기타 | 0.132% | 0.172% | 0.211% |
같은 보증금이라도 아파트냐 아니냐에서 한 번, 빚이 얼마나 끼었느냐에서 또 한 번 갈립니다.
2년 계약이면 이 요율을 두 번 곱합니다.
| 전세보증금 | 아파트·빚 적음 | 기타·빚 많음 | 차이 |
|---|---|---|---|
| 2억 원 | 408,000원 | 736,000원 | 328,000원 |
| 3억 원 | 642,000원 | 1,182,000원 | 540,000원 |
| 4억 원 | 856,000원 | 1,576,000원 | 720,000원 |
보증금 3억 원짜리 같은 계약인데도 2년 보증료가 54만 원 벌어집니다.
선순위채권이 주택가액의 50%를 넘으면 여기에 보증료 10%가 더 붙습니다.
낸 보증료를 돌려받는 길이 있다
지자체가 보증료를 환급해 줍니다.
보증에 가입하고 보증료를 낸 뒤,
주소지 관할 지자체에 신청하면 최대 40만 원까지 돌려받습니다.
2025년 3월 30일 이전에 가입한 보증은 상한이 30만 원입니다.
대상은 전세보증금 3억 원 이하의 무주택 임차인이고,
연소득 기준은 청년 5,000만 원·신혼부부 7,500만 원·그 외 6,000만 원입니다.
2024년 3월 4일부터 연령 제한이 없어졌습니다.
다만 청년과 신혼부부는 낸 보증료 전액을, 그 외는 **90%**를 돌려받습니다.
보증금 2억 원짜리 아파트에 빚이 적으면 2년 보증료가 40만 8,000원입니다.
청년이 40만 원을 환급받으면 98%가 덮입니다.
- 🏛️ 신청 장소 🏛️
임차주택 주소지의 시·군·구청이나 주민센터에 냅니다.
온라인 접수를 받는 지자체도 있습니다. - 💻 전자계약 할인 💻
국토부 부동산거래 전자계약시스템으로 계약하면 보증료를 3% 깎아 줍니다.
환급과 별개로 보증료 자체를 깎아 주는 사회배려계층 할인도 있습니다.
- 💵 연소득 5,000만 원 이하 💵
보증신청인과 배우자의 합산 연소득 기준이고 할인율은 **60%**입니다. - 👶 신혼부부 👶
합산 연소득 6,000만 원 이하이면서 혼인기간 7년 이내면 **40%**입니다. - 🧑🦯 한부모·1인 고령가구 🧑🦯
각각 **60%**를 깎습니다. - 👨👩👧👦 다자녀·장애인·고령자 등 👨👩👧👦
미성년 자녀 3인 이상, 장애인 세대원, 65세 이상 등은 **40%**입니다.
이 할인들은 중복 적용되지 않습니다.
언제까지 신청해야 하나
계약기간의 절반이 지나기 전에 해야 합니다.
임대차계약 기간의 2분의 1이 경과하기 전까지만 신청할 수 있습니다.
2년 계약이라면 입주 후 1년이 지나면 문이 닫힙니다.
이사하고 한참 뒤에 불안해져 알아보면 이미 늦은 경우가 많습니다.
아예 못 드는 집이 있다
요건을 못 맞추면 거절됩니다.
- 💳 빚이 너무 많은 집 💳
보증금과 선순위채권을 더한 금액이 집값의 90%를 넘으면 안 됩니다. - 🧾 선순위채권이 과다한 집 🧾
선순위채권은 주택가액의 60% 이내여야 합니다.
단독·다중·다가구는 **80%**입니다. - 🔗 보증금 채권이 묶인 경우 🔗
금융기관이 담보 목적으로 전세보증금반환채권을 넘겨받았거나 질권을 설정한 대출이면 가입할 수 없습니다. - 🏢 주거용이 아닌 건물 🏢
상가와 섞인 건물은 주거 전용면적이 임차 면적의 절반 이상이어야 합니다.
단독·다가구의 선순위 기준이 더 느슨한 이유가 있습니다.
한 건물에 여러 세대가 살아 다른 세입자의 보증금이 이미 선순위로 깔려 있기 때문입니다.
흔한 실수 네 가지
- 📄 등기부등본을 계약 후에 뗀다 📄
대출 금액에 따라 가입 자체가 막힙니다. - ⏰ 이사하고 한참 뒤에 알아본다 ⏰
계약기간 절반이 지나면 신청할 수 없습니다. - 💰 보증료를 내고 끝낸다 💰
지자체에 따로 신청해야 최대 40만 원을 돌려받습니다. - 🏘️ 다가구를 아파트와 같게 본다 🏘️
선순위 기준도 보증료율도 다릅니다.
자주 묻는 질문
전입신고와 확정일자를 안 받아도 되나요?
받아야 합니다.
대항력과 우선변제권이 있어야 보증이 제 역할을 합니다.
보증료는 누가 내나요?
세입자가 냅니다.
대신 지자체 환급과 할인으로 실제 부담을 줄일 수 있습니다.
집주인 동의가 필요한가요?
필요하지 않습니다.
세입자가 직접 신청하는 보증입니다.
어떤 집이 대상인가요?
단독·다중·다가구·연립·다세대·주거용 오피스텔·아파트가 됩니다.
고가주택은 제외됩니다.
이 글은 2026년 기준입니다.
(담보인정비율 90%, 보증료율 연 0.097~0.211%, 보증료 지원 상한 40만 원)
숫자가 바뀌면 상단의 수정일과 함께 갱신합니다.
다음에 볼 것
이 글의 계산 결과와 수치는 참고용이며, 실제 고지·납부 금액이나 지급액과 다를 수 있습니다. 세무·노무·법률 자문이 아니므로 중요한 결정 전에는 관할 기관이나 전문가에게 확인하세요.면책조항 전문