전세권 설정 vs 확정일자

보증금 2억 원을 지키는 데 600원이면 된다고?

전세권을 설정하면 확정일자는 필요 없다는 말이 틀렸다는 사실, 알고 계셨나요?

2026년 기준 두 방법의 비용과 효력, 싹 정리했습니다.

두 방법은 완전히 다른 권리다

용어부터 정리합니다.

• 📄 확정일자 📄
  임대차계약서에 “이 날짜에 이 계약서가 있었다”고 공적으로 찍어 주는 도장.
  집주인 동의 없이 혼자 받습니다
• 🏛️ 전세권 설정 🏛️
  등기부에 내 전세금을 올리는 등기.
  집주인이 같이 신청해야 합니다

둘은 비슷해 보이지만 뿌리가 다릅니다.

확정일자로 생기는 임차권은 사람에게 청구하는 권리이고,
전세권은 물건에 붙는 권리입니다.

그래서 하나를 했다고 다른 하나가 필요 없어지지 않습니다.
임차인으로서 받는 보호와 전세권자로서 받는 보호는 근거와 요건이 다른 별개의 권리입니다.

확정일자 — 세 가지를 갖춰야 완성된다

확정일자 도장만으로는 보증금을 지키지 못합니다.

세 가지가 다 있어야 합니다.

집을 넘겨받아 실제로 살고,
전입신고를 하고,
계약서에 확정일자를 받는 것입니다.

• 🔑 주택의 인도 🔑
  열쇠를 받아 실제로 들어가 사는 것입니다.
• 🏠 전입신고 🏠
  주민등록을 그 집 주소로 옮기는 것입니다.
  인도와 전입신고를 마치면 그 다음 날부터 집이 팔려도 계속 살 권리가 생깁니다.
• 📄 확정일자 📄
  여기까지 갖추면 경매에서 뒤 순위 채권자보다 먼저 보증금을 받습니다.

받는 곳은 여러 곳입니다.
동 주민센터, 읍·면사무소, 시·군·구 출장소,
지방법원과 그 지원, 등기소, 공증인에서 받습니다.

계약서 원본이나 사본과 신분증만 들고 가면 됩니다.
수수료는 1건 600원이고,
계약서가 4장을 넘으면 초과 4장마다 100원이 붙습니다.

전세권 — 등기부에 올리고, 집주인이 같이 가야 한다

전세권은 등기해야 생깁니다.

가장 큰 문턱은 비용이 아니라 집주인입니다.
전세권 설정등기는 집주인과 세입자가 공동으로 신청할 사항입니다.
집주인이 거절하면 할 수 없습니다.

대신 얻는 것이 있습니다.
전세권자는 그 부동산 전부에 대해 뒤 순위 채권자보다 먼저 전세금을 받습니다.

전세권은 물건에 붙은 권리라서 양도하거나 담보로 넣을 수 있고,
남에게 다시 세를 줄 수도 있습니다.
계약서에서 금지하기로 했다면 못 합니다.

세입자의 임차권은 다릅니다.
집주인 동의 없이는 넘기지 못하고,
동의 없이 넘기면 집주인이 계약을 해지할 수 있습니다.

비용 — 보증금 1억 원당 24만 원

전세권 비용은 세금 두 개와 수수료 하나입니다.

• 💰 등록면허세 💰 = 전세금액 × 0.2%
• 💰 지방교육세 💰 = 등록면허세 × 20%
• 🧾 등기신청수수료 🧾
  방문 신청 18,000원, 전자표준양식 신청 15,000원, 전자신청 10,000원입니다.

세금 두 개를 합치면 보증금의 **0.24%**입니다.
어림셈으로 보증금 1억 원당 24만 원이라고 외우면 됩니다.

확정일자와 나란히 놓으면 이렇습니다.
등기신청수수료는 전자표준양식 15,000원으로 계산했습니다.

표가 잘리면 옆으로 밀어 보세요 →

보증금 1억 원짜리 전세에서도 425배 차이가 납니다.

절차도 한 번에 끝나지 않습니다.
시·군·구청 세무과에서 등록면허세 고지서를 받아 은행에 낸 뒤,
영수필확인서를 들고 등기소에 가야 합니다.

무엇이 갈리는지 한 표로

같은 보증금을 지키는 두 방법인데, 갈리는 항목이 일곱 개입니다.

표가 잘리면 옆으로 밀어 보세요 →

보증금을 못 받을 때 — 여기서 제일 크게 갈린다

확정일자만 있으면 경매를 바로 신청할 수 없습니다.

계약이 끝났는데 집주인이 보증금을 안 주면,
먼저 법원에서 판결이나 그에 준하는 서류를 받아야 합니다.
그 서류를 근거로 경매를 신청해 보증금을 회수합니다.

받는 방법은 세 가지입니다.
지급명령, 민사조정, 보증금반환청구소송입니다.

전세권은 이 단계가 없습니다.
집주인이 전세금 반환을 미루면 전세권자가 바로 그 집의 경매를 청구할 수 있습니다.

소송에 드는 몇 달과 변호사 비용이 전세권 설정비와 맞바꾸는 지점입니다.

이미 다른 사람이 경매를 걸어 놓았다면 둘 다 해야 할 일이 있습니다.
배당요구 종기까지 법원에 권리신고와 배당요구를 서면으로 내야 합니다.
내지 않으면 순위가 앞서도 받지 못합니다.

전세권만 걸고 전입신고를 빼면 잃는 것

전세권을 설정했다고 전입신고를 생략하면 최우선변제를 잃습니다.

보증금이 적은 세입자는 순위를 따지지 않고 일정 금액을 먼저 받습니다.
서울은 보증금 1억 6,500만 원 이하면 5,500만 원까지입니다.

여기에는 한도가 있습니다.
그 금액이 집값의 절반을 넘으면 절반까지만 받습니다.

이 보호는 세입자에게 주는 것이라서 전세권자에게는 해당되지 않습니다.
그래서 안전한 순서는 정해져 있습니다.
전입신고와 확정일자를 기본으로 깔고, 필요하면 전세권을 더합니다.

흔한 실수 네 가지

• 🚫 확정일자만 받고 전입신고를 미루는 것 🚫
  도장만으로는 순위가 생기지 않습니다.
• 🚫 잔금 날보다 늦게 전입신고하는 것 🚫
  효력이 다음 날부터라서,
  같은 날 집주인이 대출을 받으면 그 대출이 앞섭니다.
• 🚫 전세권을 걸었으니 주민등록을 옮기지 않는 것 🚫
  소액보증금 최우선변제 대상에서 빠집니다.
• 🚫 경매가 진행되는데 배당요구를 안 하는 것 🚫
  종기를 넘기면 순위가 앞서도 한 푼도 못 받습니다.

자주 묻는 질문

둘 다 할 수 있나요?

할 수 있습니다.
근거와 요건이 다른 별개의 권리라서 겹쳐도 됩니다.

집주인이 전세권 설정에 동의한다면,
전입신고와 확정일자를 그대로 두고 전세권을 더하는 것이 가장 두텁습니다.

집주인이 전세권 설정을 거절하면요?

전세권은 포기해야 합니다.
공동으로 신청할 사항이라서 한쪽만으로는 등기가 안 됩니다.

대신 확정일자와 전입신고를 제 날짜에 끝내고,
계약 전에 등기부에서 앞선 대출이 얼마인지 확인하세요.

효력은 언제부터 생기나요?

확정일자 쪽은 집을 넘겨받고 전입신고를 마친 다음 날부터입니다.
전세권은 등기한 날부터입니다.

만약 1월 10일에 잔금을 치르고 전입신고까지 한 경우,
확정일자로 생기는 권리는 1월 11일부터 효력이 있습니다.

비용을 누가 내나요?

법으로 정해져 있지 않아 계약으로 정합니다.
실무에서는 전세권 설정을 요청한 세입자가 내는 경우가 많습니다.

오피스텔이나 상가도 같나요?

이 글은 주택 기준입니다.
상가는 적용되는 법이 달라 보증금 기준과 금액이 다릅니다.

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