금리 4%로 알아봤는데 은행은 왜 7%로 계산하나?
대출 심사에 쓰는 금리가 실제로 내는 금리와 다르다는 사실, 알고 계셨나요?
2026년 10월 기준 DSR 한도와 연소득별 대출 가능액, 싹 정리했습니다.
DSR은 빚 전체를 소득으로 나눈 비율입니다
용어부터 정리합니다.
- 📊 DSR 📊
내가 가진 모든 대출의 1년치 원리금을 연소득으로 나눈 비율입니다.
주택담보대출만이 아니라 신용대출·자동차 할부·카드론까지 다 더합니다 - 🏦 규제비율 🏦
은행은 40%, 저축은행·보험·카드사 같은 제2금융권은 50%입니다. - 🌡️ 스트레스 금리 🌡️
나중에 금리가 오를 수 있다고 보고 심사할 때만 얹는 가산금리입니다.
실제로 내는 대출금리가 오르는 것은 아닙니다
규제비율을 넘기면 돈을 덜 빌려주는 게 아니라 대출 자체가 나오지 않습니다.
계산은 나누기 한 번입니다
DSR은 이 한 줄입니다.
DSR = 1년 동안 갚는 원금과 이자 ÷ 연소득 × 100
만약 연소득이 5,000만 원인 경우,
은행에서 빌릴 수 있는 한도는 1년 원리금이 연소득의 40%인 2,000만 원을 넘지 않는 선입니다.
월로 바꾸면 매달 166만 원입니다.
이 166만 원 안에 주택담보대출뿐 아니라 기존 신용대출과 자동차 할부까지 들어갑니다.
이미 신용대출로 매달 50만 원을 갚고 있다면,
주택담보대출에 쓸 수 있는 몫은 116만 원으로 줄어듭니다.
심사금리는 실제 금리보다 높습니다
은행이 계약서에 쓰는 금리와 한도를 계산할 때 쓰는 금리는 다릅니다.
한도를 계산할 때는 실제 금리에 스트레스 금리를 더합니다.
2026년 10월 현재 붙는 스트레스 금리는 세 가지로 갈립니다.
| 대출 종류 | 스트레스 금리 |
|---|---|
| 수도권·규제지역 주택담보대출(오피스텔 포함) | 3.0%p |
| 지방 주택담보대출 | 0.75%p |
| 그 밖의 대출 | 1.5%p |
수도권에서 금리 4%짜리 주택담보대출을 알아보면 은행은 **7%**로 한도를 계산합니다.
지방이라면 4.75%로 계산합니다.
지방을 낮게 매기는 유예는 2026년 12월 31일까지 이어집니다.
스트레스 금리는 매년 6월과 12월에 발표돼 그다음 6개월에 적용됩니다.
계산 기준은 과거 5년 중 가장 높았던 금리와 그해 5월·11월 금리의 차이입니다.
연소득별로 얼마까지 나오나
30년 만기 원리금균등, 실제 금리 연 4%, 다른 대출은 없다고 놓고 계산했습니다.
| 연소득 | 수도권·규제지역 | 지방 | 차이 |
|---|---|---|---|
| 4,000만 원 | 2억 41만 원 | 2억 5,560만 원 | 5,519만 원 |
| 5,000만 원 | 2억 5,051만 원 | 3억 1,950만 원 | 6,899만 원 |
| 6,000만 원 | 3억 62만 원 | 3억 8,340만 원 | 8,279만 원 |
| 8,000만 원 | 4억 82만 원 | 5억 1,120만 원 | 1억 1,038만 원 |
| 1억 원 | 5억 103만 원 | 6억 3,900만 원 | 1억 3,798만 원 |
같은 연소득인데 집이 어디 있느냐로 한도가 5,000만 원에서 1억 원 넘게 갈립니다.
가산금리 2.25%p 차이가 만드는 간격입니다.
고정금리로 받으면 심사금리가 깎입니다
스트레스 금리는 전액 붙는 것이 아니라 금리가 고정된 기간이 길수록 적게 붙습니다.
용어가 두 개 나옵니다.
- 🔀 혼합형 🔀
처음 몇 년은 금리가 고정되고 그 뒤부터 변동되는 대출입니다. - 🔁 주기형 🔁
정해진 주기마다 금리를 다시 정하는 대출입니다.
30년 만기 주택담보대출이라면 적용비율이 이렇게 갈립니다.
| 금리 유형 | 적용비율 | 심사금리 | 대출 한도 |
|---|---|---|---|
| 변동형·5년 미만 고정 | 100% | 7.0% | 2억 5,051만 원 |
| 혼합형 5~9년 고정 | 80% | 6.4% | 2억 6,645만 원 |
| 혼합형 9~15년 고정 | 60% | 5.8% | 2억 8,405만 원 |
| 주기형 9~15년 | 30% | 4.9% | 3억 1,403만 원 |
| 21년 이상 순수 고정 | 미적용 | 4.0% | 3억 4,910만 원 |
같은 연소득 5,000만 원인데 맨 윗줄과 맨 아랫줄의 한도 차이가 9,859만 원입니다.
금리를 21년 이상 고정하면 스트레스 금리가 아예 붙지 않아 심사금리가 실제 금리와 같아집니다.
지방 주택담보대출은 이 적용비율도 2026년 12월 31일까지 2단계 기준으로 봅니다.
신용대출은 1억 원을 넘을 때만 스트레스 금리가 붙습니다
신용대출 잔액이 1억 원 이하면 스트레스 금리가 붙지 않습니다.
DSR 계산에는 그대로 들어가지만,
가산금리를 얹는 것은 잔액이 1억 원을 넘을 때부터입니다.
신용대출도 고정금리면 깎입니다.
- 🔒 만기 5년 이상 고정금리 🔒
스트레스 금리를 적용하지 않습니다. - 📆 만기 3~5년 고정금리 📆
스트레스 금리의 60%만 붙습니다. - 📈 그 밖의 신용대출 📈
스트레스 금리를 100% 붙입니다.
DSR을 통과해도 막히는 상한이 따로 있습니다
수도권과 규제지역에는 총액 상한이 하나 더 있습니다.
집값에 따라 빌릴 수 있는 돈의 천장이 정해져 있습니다.
| 집값(시가) | 주택구입 목적 대출 상한 |
|---|---|
| 15억 원 이하 | 6억 원 |
| 15억 원 초과 25억 원 이하 | 4억 원 |
| 25억 원 초과 | 2억 원 |
연소득이 1억 원이어도 25억 원짜리 집을 사려면 2억 원까지만 나옵니다.
DSR 한도와 이 상한 중 낮은 쪽이 실제 한도가 됩니다.
수도권·규제지역에서는 담보 비율도 40%로 묶여 있습니다.
집이 두 채 이상인 사람이 수도권에서 집을 더 사려고 받는 대출은 아예 나오지 않습니다.
DSR에 안 잡히는 대출도 있습니다
모든 대출이 DSR에 들어가는 것은 아닙니다.
- 🏛️ 정책 대출 🏛️
디딤돌·버팀목과 보금자리론 같은 정책모기지는 빠집니다. - 🏗️ 중도금·이주비 대출 🏗️
분양 중도금과 재개발 이주비도 빠집니다. - 🔑 전세자금대출 🔑
전세보증금을 빌리는 대출은 빠집니다. - 💵 총 대출이 1억 원 이하인 경우 💵
가진 대출을 다 더해 1억 원을 넘지 않으면 DSR을 따지지 않습니다.
다만 빠진다고 안심할 일은 아닙니다.
금융위원회는 전세대출과 정책대출까지 DSR 대상을 넓히겠다고 여러 차례 밝혔습니다.
흔한 실수 네 가지
- 💳 마이너스통장을 안 쓰면 괜찮다고 생각합니다 💳
쓴 금액이 아니라 약정 한도 전액이 빚으로 잡힙니다. - 📉 금리가 내렸으니 한도가 늘 거라 봅니다 📉
스트레스 금리가 그만큼을 상쇄하도록 설계돼 있습니다. - 🚗 자동차 할부를 대출로 치지 않습니다 🚗
할부도 원리금이라 DSR에 들어갑니다. - 🏠 DSR만 통과하면 되는 줄 압니다 🏠
집값별 상한과 담보 비율에도 같이 걸립니다. - 🏢 오피스텔은 주택이 아니라 괜찮다고 봅니다 🏢
수도권·규제지역 오피스텔 담보대출은 주택담보대출과 같은 방식으로 심사합니다.
자주 묻는 질문
한도를 늘리려면 만기를 늘리면 되나요?
됩니다.
1년에 갚는 원리금이 줄어드는 만큼 한도가 올라갑니다.
다만 40년, 50년으로 늘려도 심사에서 인정하는 만기에는 상한이 있습니다.
상환 방식을 원금균등에서 원리금균등으로 바꾸는 것도 1년 원리금을 줄이는 쪽입니다.
연소득은 세전인가요 세후인가요?
세전 소득입니다.
근로소득은 원천징수영수증, 사업소득은 소득금액증명으로 확인합니다.
부부 소득을 합칠 수 있나요?
공동명의로 같이 빌리면 두 사람 소득을 함께 봅니다.
대신 두 사람의 기존 대출도 함께 잡힙니다.
제2금융권에서 받으면 50%라 더 나오나요?
한도는 늘지만 금리가 높습니다.
한도가 늘어난 만큼 매달 갚는 돈도 같이 늘어난다는 점을 먼저 계산해 보세요.
작년에 계약한 집인데 바뀐 기준으로 계산되나요?
2025년 10월 15일까지 매매계약을 하고 계약금을 낸 사실을 증명하면 종전 기준으로 심사합니다.
그날까지 입주자모집공고가 시행된 사업장의 잔금대출도 같습니다.
스트레스 금리는 언제 또 바뀌나요?
연 2회, 6월과 12월에 다시 정합니다.
지방 주택담보대출을 절반만 매기는 유예는 2026년 12월 31일에 끝나는 일정입니다.
다음에 볼 것
이 글의 계산 결과와 수치는 참고용이며, 실제 고지·납부 금액이나 지급액과 다를 수 있습니다. 세무·노무·법률 자문이 아니므로 중요한 결정 전에는 관할 기관이나 전문가에게 확인하세요.면책조항 전문