같은 3억 원인데 이자가 1억 7,950만 원이나 차이 난다고?
매달 내는 돈이 가장 적은 방식이 이자는 가장 많다는 사실, 알고 계셨나요?
3억 원·30년·연 4% 기준으로 세 방식을 전부 계산했습니다.
세 가지 상환방식, 무엇이 다른가
용어부터 정리합니다.
- 📊 원리금균등상환 📊
원금과 이자를 더한 금액이 매달 똑같이 나가는 방식입니다.
초기에는 이자 비중이 높고 갈수록 원금 비중이 커집니다. - 📉 원금균등상환 📉
원금은 매달 똑같이 갚고 이자는 남은 원금에만 붙는 방식입니다.
첫 달이 가장 비싸고 매달 조금씩 줄어듭니다 - ⏳ 만기일시상환 ⏳
빌린 기간 내내 이자만 내고 원금은 만기에 한 번에 갚는 방식입니다.
원금이 한 번도 줄지 않습니다
이자는 항상 남은 원금에만 붙습니다.
그래서 매달 내는 돈이 적은 방식이 아니라,
원금이 빨리 줄어드는 방식이 이자를 적게 냅니다.
공식은 세 줄이면 끝난다
월이자율은 연 금리를 12로 나눈 값입니다.
연 4%라면 월이자율은 0.0033333입니다.
- 📊 원리금균등 월 상환액 📊 = 원금 × 월이자율 × (1 + 월이자율)^개월수 ÷ ((1 + 월이자율)^개월수 − 1)
- 📉 원금균등 이번 달 상환액 📉 = (원금 ÷ 개월수) + (남은 원금 × 월이자율)
- ⏳ 만기일시 월 이자 ⏳ = 원금 × 월이자율
만기일시상환은 남은 원금이 끝까지 그대로입니다.
그래서 총이자가 원금 × 월이자율 × 개월수로 단순하게 나옵니다.
3억 원·30년·연 4%로 계산한 결과
총이자는 원금균등이 가장 적고 만기일시가 가장 많습니다.
대출 3억 원, 30년(360개월), 연 4% 고정, 거치기간 없음으로 가정했습니다.
| 상환방식 | 첫 달 상환액 | 마지막 달 상환액 | 총이자 |
|---|---|---|---|
| 원리금균등 | 1,432,246원 | 1,432,246원 | 215,608,519원 |
| 원금균등 | 1,833,333원 | 836,111원 | 180,500,000원 |
| 만기일시 | 1,000,000원 | 1,000,000원 (+원금 3억) | 360,000,000원 |
원리금균등과 원금균등의 차이는 35,108,519원입니다.
만기일시는 원금균등보다 1억 7,950만 원을 더 냅니다.
같은 숫자를 월 상환액 추이로 그리면 세 방식의 모양이 갈립니다.
원리금균등과 만기일시는 수평선이고,
원금균등만 오른쪽으로 계속 내려갑니다.
10년을 갚은 시점의 남은 원금도 다릅니다.
원리금균등은 2억 3,635만 원이 남고,
원금균등은 2억 원이 남습니다.
집을 팔거나 갈아탈 때 갚아야 할 돈이 3,635만 원 차이 납니다.
예시 인물 두 명
같은 3억 원을 빌리지만 소득 여유가 다른 두 사람입니다.
- 👩💼 A씨 · 월 실수령 420만 원 👩💼
첫 달 183만 원은 생활비가 빠듯해 감당하기 어렵습니다.
원리금균등으로 매달 143만 원 고정을 택합니다. - 👨💼 B씨 · 월 실수령 610만 원 👨💼
첫 달 183만 원을 내도 여유가 남습니다.
원금균등으로 3,511만 원을 아끼고,
10년 뒤 잔액도 3,635만 원 적습니다.
두 사람의 차이는 금리도 신용등급도 아닙니다.
초기 몇 년의 현금 흐름을 버틸 수 있는지가 방식을 가릅니다.
무리해서 원금균등을 택했다가 연체하면 이자를 아낀 의미가 없어집니다.
금리가 오르면 차이가 더 벌어진다
금리가 높을수록 방식 간 격차도 같이 커집니다.
같은 3억 원·30년 조건에서 금리만 바꾼 총이자입니다.
| 금리 | 원리금균등 | 원금균등 | 만기일시 |
|---|---|---|---|
| 연 3% | 1억 5,533만 원 | 1억 3,538만 원 | 2억 7,000만 원 |
| 연 4% | 2억 1,561만 원 | 1억 8,050만 원 | 3억 6,000만 원 |
| 연 5% | 2억 7,977만 원 | 2억 2,563만 원 | 4억 5,000만 원 |
| 연 6% | 3억 4,751만 원 | 2억 7,075만 원 | 5억 4,000만 원 |
연 3%에서 원리금균등과 원금균등의 차이는 약 1,995만 원입니다.
연 6%에서는 약 7,676만 원으로 벌어집니다.
금리가 두 배가 되면 방식을 고르는 값어치도 네 배 가까이 커집니다.
상환방식이 대출 한도도 바꾼다
만기일시상환을 고르면 빌릴 수 있는 금액 자체가 줄어듭니다.
은행은 연소득 대비 1년 원리금이 얼마인지(DSR)로 한도를 정합니다.
이때 상환방식마다 원금을 잡는 규칙이 다릅니다.
- 📊 전액 분할상환 📊
분할상환이 시작된 뒤 실제로 내는 금액을 그대로 잡습니다. - ⏳ 원금 일시상환 ⏳
대출총액을 대출기간으로 나누되 최대 10년으로 끊어서 잡습니다. - 🕐 거치기간이 있는 경우 🕐
만기에 갚을 금액을 (대출기간 − 거치기간)으로 나눠 더합니다.
3억 원을 30년 만기일시로 빌리면,
DSR에서는 원금을 30년이 아니라 10년으로 나눠 연 3,000만 원으로 잡습니다.
여기에 연 이자 1,200만 원을 더해 연 4,200만 원이 심사에 들어갑니다.
30년 원리금균등이었다면 원금과 이자를 합쳐 연 1,719만 원입니다.
같은 3억 원인데 심사에 들어가는 금액이 2.4배가 됩니다.
주택담보대출을 만기일시로 내주는 은행이 드문 이유가 여기 있습니다.
정부가 분할상환 비중 자체를 목표로 관리하고 있습니다.
흔한 실수 네 가지
- 💸 월 납입액만 보고 고르기 💸
만기일시는 월 100만 원이라 가장 싸 보이지만 총이자는 3억 6,000만 원입니다.
비교할 숫자는 월 납입액이 아니라 총이자와 만기 때 갚을 원금입니다. - 🕐 거치기간을 덤으로 생각하기 🕐
거치기간에는 원금이 한 푼도 줄지 않아 그만큼 이자가 늘어납니다.
DSR에서도 남은 기간으로 원금을 나누게 되어 한도가 줄어듭니다. - 📅 중도상환수수료 면제 시점을 놓치기 📅
빌린 날부터 3년이 지나면 중도상환수수료를 받을 수 없습니다.
다만 갈아타면 새 대출 기준으로 3년을 다시 셉니다. - 📉 옛 수수료율로 손익을 계산하기 📉
2025년 1월 13일부터 체결된 계약은 수수료율이 절반 아래로 내려갔습니다.
은행권 고정금리 주택담보대출 평균이 1.43%에서 **0.56%**가 됐습니다.
자주 묻는 질문
원금균등이 항상 이득인가요?
총이자만 보면 그렇습니다.
다만 초기 상환액이 원리금균등보다 약 40만 원 많습니다.
만약 3억 원·30년·연 4%인 경우,
첫 달은 원금균등 1,833,333원, 원리금균등 1,432,246원으로 400,913원 차이가 납니다.
이 차이를 버티지 못하면 방식을 바꾸는 편이 낫습니다.
중간에 상환방식을 바꿀 수 있나요?
기존 대출의 방식을 바꾸는 것은 은행마다 다릅니다.
실무에서는 새 대출로 갈아타면서 바꾸는 경우가 많습니다.
이때 중도상환수수료가 붙는지 먼저 확인합니다.
중도상환수수료는 얼마인가요?
2025년 1월 13일 이후 계약은 실제로 드는 비용 안에서만 매깁니다.
2025년 1월 공시 기준으로 은행 주택담보대출 평균이 **0.56%**입니다.
저축은행은 1.24%, 신협은 0.45%로 업권마다 다릅니다.
수수료율은 매년 다시 산정해 협회 홈페이지에 공시되므로 계약 전에 확인합니다.
만기일시상환은 왜 있나요?
짧게 쓰고 목돈으로 갚을 계획이 있을 때 씁니다.
전세보증금으로 갚는 전세자금대출이 대표적입니다.
DSR에서도 전세자금대출은 원금을 빼고 이자만 반영합니다.
이 글의 숫자는 어디서 나온 값인가요?
제도는 금융위원회 자료이고 금액은 위 공식으로 직접 계산한 값입니다.
내 조건은 서민금융진흥원 대출이자 계산기에 넣으면 로그인 없이 나옵니다.
금리와 기간을 바꾸면 총이자 차이도 그대로 바뀝니다.
다음에 볼 것
이 글의 계산 결과와 수치는 참고용이며, 실제 고지·납부 금액이나 지급액과 다를 수 있습니다. 세무·노무·법률 자문이 아니므로 중요한 결정 전에는 관할 기관이나 전문가에게 확인하세요.면책조항 전문