집주인이 올려 달라는 금액, 5%를 넘기면 무조건 못 올린다고?
5% 상한은 재계약마다 붙는 것이 아니라는 사실, 알고 계셨나요?
올릴 수 있는 금액과 거절 사유, 2026년 기준으로 싹 정리했습니다.
두 가지 갱신, 무엇이 다른가
용어부터 정리합니다.
- 📄 계약갱신청구권 📄
세입자가 “2년 더 살겠다”고 말해서 계약을 늘리는 권리입니다.
법에서 쓰는 이름은 계약갱신요구권입니다.
한 번만 쓸 수 있습니다 - 🤐 묵시적 갱신 🤐
양쪽이 아무 말도 하지 않아 계약이 저절로 이어지는 것입니다.
이것은 갱신청구권을 쓴 것으로 보지 않습니다.
권리는 그대로 남습니다
갱신된 계약의 기간은 두 경우 모두 2년입니다.
4년을 보장하는 제도가 아니라,
1회에 한해 2년을 늘리는 권리입니다.
2년을 다 살아야 하는 것도 아닙니다.
갱신된 계약은 세입자가 언제든 해지를 통지할 수 있고,
집주인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 생깁니다.
언제 말해야 하나 — 6개월 전부터 2개월 전까지
계약이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 말해야 합니다.
이 기간을 넘기면 갱신청구권을 쓸 수 없습니다.
2020년 12월 10일 이전에 처음 맺은 계약이라면 기한이 1개월 전까지였습니다.
말하는 방법에 정해진 서식은 없습니다.
다만 “말로 했다”는 다툼이 가장 많이 생기는 지점이라,
문자나 내용증명처럼 날짜가 남는 방법으로 하는 편이 안전합니다.
5% 상한은 “갱신청구권을 쓸 때” 붙는다
5%는 모든 재계약에 붙는 상한이 아닙니다.
갱신청구권을 행사해 계약을 늘릴 때 붙습니다.
세입자가 갱신청구권을 쓰지 않고 양쪽이 합의해 새 계약을 맺는 경우라면,
5%를 넘겨도 됩니다.
이때 갱신청구권은 쓰지 않은 채로 남습니다.
반대로 갱신청구권을 쓴 뒤에 5%를 넘기기로 합의했다면,
세입자에게 불리한 부분은 효력이 없습니다.
이미 낸 초과분은 돌려 달라고 청구할 수 있습니다.
상황별로 갱신청구권을 쓴 것이 되는지 갈라 봤습니다.
| 상황 | 갱신청구권을 쓴 것인가 | 다음에 또 쓸 수 있나 |
|---|---|---|
| 아무 말 없이 계약이 이어짐(묵시적 갱신) | 아니다 | 쓸 수 있다 |
| 갱신을 요구해 5% 이내로 올려 갱신 | 그렇다 | 못 쓴다 |
| 갱신을 요구했지만 5%를 넘겨 계약 | 쓴 것으로 보지 않는다 | 쓸 수 있다 |
| 요구하지 않고 합의로 새 계약 | 아니다 | 쓸 수 있다 |
5% 안에서는 자유롭게 정할 수 있습니다.
5%는 상한이지 올려야 하는 금액이 아닙니다.
보증금·월세별 5% 상한
보증금과 월세는 각각 5%씩 올릴 수 있습니다.
올린 뒤 1년 안에는 다시 올려 달라고 할 수 없습니다.
| 지금 조건 | 보증금 상한 | 월세 상한 | 늘어나는 부담 |
|---|---|---|---|
| 전세 3억 원 | 3억 1,500만 원 | — | 보증금 1,500만 원 |
| 전세 5억 원 | 5억 2,500만 원 | — | 보증금 2,500만 원 |
| 보증금 1억 + 월세 50만 원 | 1억 500만 원 | 52만 5,000원 | 월 2만 5,000원 |
| 보증금 5,000만 + 월세 80만 원 | 5,250만 원 | 84만 원 | 월 4만 원 |
조건을 하나씩 바꾼 두 사람으로 보겠습니다.
- 👩 A씨 · 전세 3억 원 👩
만약 집주인이 3억 4,000만 원을 요구한 경우,
갱신청구권을 쓰면 보증금의 5%인 1,500만 원까지만 올릴 수 있습니다.
3억 1,500만 원이 상한입니다. - 👨 B씨 · 보증금 1억 원·월세 50만 원 👨
보증금은 1억 500만 원,
월세는 52만 5,000원이 상한입니다.
둘을 동시에 올리는 것도 각각 5% 안에서만 됩니다.
보증금 인상분을 월세로 바꿔 받는 방식은 전환율이 따로 정해져 있습니다.
계산법은 전월세 전환율 — 보증금을 월세로 바꾸면 얼마에 정리했습니다.
광역시·도가 조례로 상한을 5%보다 낮게 정할 수도 있습니다.
집주인이 거절할 수 있는 9가지
법에 적힌 9가지 말고는 거절할 수 없습니다.
“집값이 올랐다”, “다른 세입자를 받고 싶다”는 거절 사유가 아닙니다.
누구 쪽 사정인지로 묶어 봤습니다.
| 구분 | 사유 | 확인할 것 |
|---|---|---|
| 세입자 잘못 | 2기분 차임 연체 사실 | 지금 연체가 없어도 과거 사실로 걸린다 |
| 세입자 잘못 | 거짓이나 부정한 방법으로 임차 | 계약 당시 서류·자격 |
| 세입자 잘못 | 집주인 동의 없는 전대 | 일부만 전대해도 해당 |
| 세입자 잘못 | 고의·중대한 과실로 파손 | 일반적인 생활 흠집은 아니다 |
| 세입자 잘못 | 의무를 현저히 위반한 중대한 사유 | 개별 판단 |
| 집 사정 | 전부 또는 일부 멸실로 목적 달성 불가 | 사용할 수 없는 상태인지 |
| 집 사정 | 철거·재건축 | 계약 때 공사시기·기간을 구체적으로 고지했는지 |
| 집주인 사정 | 집주인이나 그 부모·자녀의 실거주 | 아래 손해배상 규정 |
| 합의 | 상당한 보상을 받고 합의 | 금액이 적정한지 |
철거·재건축은 계약할 때 미리 알렸는지가 갈림길입니다.
계약 뒤에 세운 계획으로는 거절하지 못합니다.
법인이 집주인이라면 사무실이나 직원 사택으로 쓰겠다는 이유로는 거절할 수 없습니다.
실거주로 거절한 뒤 남에게 세를 줬다면
손해배상을 청구할 수 있습니다.
실거주를 이유로 갱신을 거절하고도 정당한 사유 없이 제3자에게 세를 준 경우입니다.
금액을 미리 합의하지 않았다면 다음 셋 중 큰 금액입니다.
- 📐 환산월차임의 3개월분 📐
갱신거절 당시 기준입니다.
보증금을 월 단위로 바꾼 금액이 들어갑니다. - 📈 차액의 2년분 📈
집주인이 새 세입자에게서 받는 환산월차임과 거절 당시 환산월차임의 차액입니다. - 🧾 실제 입은 손해액 🧾
이사·중개보수처럼 실제로 쓴 돈을 증명하는 방식입니다.
세 번째만 두면 세입자가 손해를 직접 증명해야 해서 청구를 포기하기 쉽습니다.
앞의 두 가지는 그 부담을 덜어 주려고 둔 기준입니다.
실거주 목적이 진짜라는 증명은 집주인이 해야 합니다.
“들어와 살겠다”는 말만으로는 부족하고,
가족의 직장·학교 사정과 거절 전후의 말과 행동까지 함께 봅니다.
통지한 사유와 다른 사유를 나중에 들고 오는 것도 제한됩니다.
흔한 실수 네 가지
- 🗓️ 2개월 전을 넘기기 🗓️
계약 끝나기 2개월 전이 마지막 날입니다.
하루만 늦어도 권리가 사라집니다. - 💬 말로만 요구하기 💬
날짜가 남지 않으면 요구한 사실을 증명하기 어렵습니다.
문자 한 통이라도 남겨 둡니다. - 🧮 5%를 넘긴 금액에 먼저 합의하기 🧮
갱신청구권을 쓴 뒤의 초과분은 돌려받을 수 있지만 다툼이 깁니다.
요구할 때 상한을 함께 적어 보냅니다. - 🔁 묵시적 갱신을 권리 소진으로 착각하기 🔁
아무 말 없이 2년이 더 지나도 갱신청구권은 남아 있습니다.
다음 만기에 쓸 수 있습니다.
자주 묻는 질문
집주인이 바뀌면 갱신청구권도 사라지나요?
사라지지 않습니다.
집이 팔려 주인이 바뀌어도 새 주인이 임대인의 지위를 그대로 이어받습니다.
새 주인이 실거주를 이유로 거절하려면 세입자가 요구할 수 있는 기간 안에 해야 합니다.
2기분 연체를 이미 갚았는데도 거절당할 수 있나요?
거절될 수 있습니다.
법은 “연체한 사실이 있는 경우”로 적고 있어,
지금 연체가 없어도 과거 사실로 걸립니다.
갱신하면 전세보증보험도 자동으로 이어지나요?
따로 변경 신청을 해야 합니다.
보증금이 올랐으면 금액을 바꿔 다시 가입하는 절차가 필요합니다.
조건은 전세보증금 반환보증 — 가입조건과 보증료에 정리했습니다.
보증금을 올렸는데 확정일자를 다시 받아야 하나요?
올린 금액에 대해 다시 받아야 합니다.
처음 보증금은 먼저 받은 확정일자로 보호되지만,
늘어난 금액은 새로 받은 날짜를 기준으로 순위가 정해집니다.
차이는 전세권 설정 vs 확정일자에 있습니다.
갱신을 요구했는데 집주인이 답을 안 하면 어떻게 되나요?
거절 의사가 없으면 갱신됩니다.
집주인은 세입자가 요구할 수 있는 기간 안에 거절 의사를 밝혀야 합니다.
그 기간이 지나면 같은 조건으로 2년이 더 이어집니다.
다음에 볼 것
이 글의 계산 결과와 수치는 참고용이며, 실제 고지·납부 금액이나 지급액과 다를 수 있습니다. 세무·노무·법률 자문이 아니므로 중요한 결정 전에는 관할 기관이나 전문가에게 확인하세요.면책조항 전문