계약은 끝났는데 보증금은 안 주고,
이사 날짜는 다가온다고?
그냥 이사하면 보증금을 돌려받을 순위를 잃는다는 사실, 알고 계셨나요?
임차권등기명령 신청 요건과 비용, 순서까지 싹 정리했습니다.
왜 그냥 이사하면 안 되나
이사와 전출이 보증금을 돌려받을 힘을 지우기 때문입니다.
용어부터 정리합니다.
- 🏠 대항력 🏠
집이 팔리거나 경매로 넘어가도 새 주인에게 “나는 세입자다”라고 주장할 수 있는 힘입니다.
집을 넘겨받고 주민등록(전입신고)을 마쳐야 생깁니다 - 💰 우선변제권 💰
경매나 공매에서 보증금을 다른 채권자보다 먼저 받을 수 있는 권리입니다.
대항력 요건에 확정일자가 더해져야 생깁니다 - 📄 임차권등기명령 📄
법원의 결정으로 등기부에 “이 집에 보증금을 못 받은 세입자가 있다”를 적어 두는 절차입니다.
등기가 되면 이사를 가도 두 힘이 그대로 남습니다
두 힘은 집을 점유하고 주민등록을 둔 동안만 유지됩니다.
보증금을 못 받은 채 이사하고 전출신고를 하면 그 자리에서 사라집니다.
확정일자만 받아 두면 괜찮다고 생각하기 쉽습니다.
하지만 확정일자는 날짜를 증명할 뿐이고,
집에 살고 있다는 사실이 빠지면 순위가 함께 빠집니다.
신청 요건은 두 가지뿐이다
임대차가 끝났고 보증금을 못 받았으면 됩니다.
집주인의 동의는 필요하지 않습니다.
법원에 혼자 신청하는 절차입니다.
중요한 것은 계약이 끝나 있어야 한다는 조건입니다.
계약 기간이 남아 있으면 신청할 수 없습니다.
계약 기간 만료 전이라면 해지 의사를 먼저 전해 기간을 끝내야 합니다.
그 통지를 남긴 기록이 뒤에 서류로 들어갑니다.
안 되는 경우도 있습니다.
- 🚫 무허가 건물 🚫
등기가 없는 집은 원칙적으로 신청할 수 없습니다. - 🚫 전대받아 사는 사람 🚫
집주인의 승낙을 받았어도 신청할 수 없습니다. - 🚫 이미 이사해 대항력을 잃은 사람 🚫
집을 산 새 주인을 상대로는 신청할 수 없습니다.
반대로 되는 경우도 넓습니다.
다가구주택의 한 칸만 빌렸어도 신청할 수 있고,
등기부상 용도가 사무실이나 지하실이어도 실제로 주거용으로 살았으면 됩니다.
집주인이 우편물을 안 받아도 등기된다
2023년 7월 19일부터 달라진 부분입니다.
그 전에는 법원 결정이 집주인에게 송달된 뒤에야 등기를 할 수 있었습니다.
그래서 집주인이 우편물을 받지 않고 버티면 등기가 되지 않았고,
세입자는 이사도 못 가고 묶여 있었습니다.
지금은 결정을 송달하기 전에도 등기를 올려 달라고 등기소에 보낼 수 있습니다.
효력이 생기는 시점도 둘 중 빠른 쪽입니다.
집주인에게 결정이 송달된 때,
또는 송달 전에 등기가 된 때입니다.
이 단서는 주택에만 있습니다.
상가 점포를 빌린 경우에는 여전히 집주인에게 송달이 된 뒤에 등기가 됩니다.
비용은 46,040원이다
집주인에게 청구할 수 있는 돈이라 결국은 받아낼 비용입니다.
당사자 2명(세입자와 집주인), 1필지 기준으로 2026년 11월 단가에 맞춰 계산했습니다.
| 항목 | 금액 | 계산 |
|---|---|---|
| 인지 | 2,000원 | 규칙에 금액이 적혀 있음 |
| 송달료 | 33,840원 | 5,640원 × 3회 × 2명 |
| 등록면허세 | 7,200원 | 1필지당 |
| 등기신청수수료 | 3,000원 | 1필지당 |
| 합계 | 46,040원 |
송달료는 1회분 단가가 바뀌면 함께 바뀝니다.
2026년 7월 1일에 5,500원에서 5,640원으로 올랐습니다.
만약 집주인이 법인이거나 당사자가 늘어나는 경우,
송달료가 당사자 수에 비례해 늘어납니다.
변호사나 법무사를 쓰면 여기에 보수가 따로 붙습니다.
서류가 갖춰져 있으면 혼자 접수할 수 있는 절차입니다.
순서 — 이사는 등기를 확인한 뒤에
등기부에 기재된 것을 눈으로 확인한 다음 이사하는 것이 핵심입니다.
| 순서 | 할 일 | 놓치면 |
|---|---|---|
| 1 | 계약 종료(기간 만료 또는 해지 통지) | 신청 자체가 안 됨 |
| 2 | 해지 통지 기록 확보 | 서류가 모자라 보정 요구 |
| 3 | 관할 법원에 신청 | — |
| 4 | 등기사항증명서로 기재 확인 | 순위를 잃은 채 이사함 |
| 5 | 이사·전출신고 | — |
| 6 | 보증금 반환 청구·보증 이행 청구 | — |
4번과 5번의 순서를 바꾸면 안 됩니다.
신청서를 넣은 것만으로는 아직 아무 효력이 없습니다.
등기가 올라간 것은 인터넷등기소에서 등기사항증명서를 떼어 확인합니다.
등기 목적이 주택임차권으로 적혀 있고,
보증금액과 전입신고일, 확정일자일이 함께 기록됩니다.
서류는 다섯 가지가 핵심이다
법원이 공고한 목록 중 세입자가 직접 준비할 것들입니다.
- 📝 주택임차권등기명령신청서 📝
법원 전자민원센터에서 양식을 내려 작성합니다. - 🏢 부동산등기사항증명서 🏢
빌린 집의 등기부입니다. - 🧾 주민등록등본 또는 초본 🧾
주소 변동사항이 나오게, 1개월 이내 발급분으로 뗍니다. - 📑 임대차계약서 사본 📑
확정일자가 찍힌 것을 냅니다. - ✉️ 계약해지통지서 ✉️
내용증명, 문자나 카카오톡 출력본, 녹취서,
해지합의서 중 하나면 됩니다.
마지막 항목이 가장 자주 발목을 잡습니다.
전화로만 “나가겠다”고 말했다면 남은 기록이 없습니다.
하나도 없으면 법원의 의사표시공시송달 결정문이 필요해집니다.
집주인이 법인이면 법인등기사항증명서를,
다가구주택의 일부를 빌렸으면 그 부분을 표시한 도면을 더 냅니다.
등기가 된 뒤에 생기는 일
이사해도 순위가 남고,
뒤에 들어오는 세입자의 권리는 밀립니다.
등기를 마치면 대항력과 우선변제권을 취득합니다.
이미 가지고 있었다면 그대로 유지되고,
등기 뒤에는 집을 비우고 주민등록을 옮겨도 잃지 않습니다.
등기가 끝난 집에 그 뒤로 들어온 세입자는 소액보증금 최우선변제를 받을 수 없습니다.
보증금이 적은 세입자를 가장 먼저 보호하는 제도가 있는데,
임차권등기가 걸린 집에 들어가면 그 보호가 빠집니다.
금액 기준은 소액임차인 최우선변제에 정리했습니다.
집을 구할 때 등기부에 주택임차권이 적혀 있으면 그 자리에서 걸러야 하는 이유입니다.
흔한 실수 네 가지
- 📅 계약이 끝나기 전에 신청한다 📅
기간이 남아 있으면 각하됩니다.
만료일을 기다리거나 해지 통지로 먼저 끝내야 합니다. - 🚚 신청서만 내고 이사한다 🚚
등기가 올라가기 전에 전출하면 순위가 사라집니다. - 🗣️ 해지 의사를 전화로만 전한다 🗣️
기록이 남는 방법으로 다시 보내야 합니다. - 🧹 집주인 말대로 등기를 먼저 지운다 🧹
보증금을 받기 전에 지우면 쥐고 있던 순위를 스스로 놓는 것입니다.
자주 묻는 질문
집주인이 “등기부터 지워라, 그러면 보증금 주겠다”고 합니다.
순서가 거꾸로입니다.
집주인의 보증금 반환 의무가 세입자의 등기 말소 의무보다 먼저 이행되어야 합니다.
보증금을 받은 뒤에 말소 신청을 하면 됩니다.
신청이 기각되면 어떻게 하나요?
항고할 수 있습니다.
재판은 법정에 나가지 않고 서류만으로 진행됩니다.
임차권등기만 하면 보증금을 받은 건가요?
아닙니다.
등기는 순위를 지키는 장치일 뿐이고,
돈을 받는 절차는 따로입니다.
보증금 반환 청구 소송이나 보증 상품의 이행 청구로 넘어가야 합니다.
전세보증금 반환보증에 들어 두었다면 보증 이행 청구 조건을 함께 확인하세요.
전세권 설정과 어떻게 다른가요?
전세권 설정은 집주인의 동의를 받아 계약할 때 미리 하는 등기입니다.
임차권등기명령은 계약이 끝난 뒤 동의 없이 법원을 통해 하는 등기입니다.
비용과 효력 차이는 전세권 설정 vs 확정일자에 비교해 두었습니다.
비용은 바뀌나요?
바뀝니다.
송달료 1회분 단가와 등기 수수료가 고시로 조정됩니다.
이 글은 2026년 11월 기준입니다.
(송달료 1회 5,640원, 등록면허세 7,200원, 등기신청수수료 3,000원)
숫자가 바뀌면 상단의 수정일과 함께 갱신합니다.
다음에 볼 것
이 글의 계산 결과와 수치는 참고용이며, 실제 고지·납부 금액이나 지급액과 다를 수 있습니다. 세무·노무·법률 자문이 아니므로 중요한 결정 전에는 관할 기관이나 전문가에게 확인하세요.면책조항 전문