집값 7억 원인데 정책 대출이 하나도 안 된다고?
특례보금자리론이 잠시 중단된 게 아니라 2024년에 아예 끝났다는 사실, 알고 계셨나요?
2026년 10월 기준으로 지금 쓸 수 있는 정책 모기지, 싹 정리했습니다.
특례보금자리론은 1년만 운영한 한시 상품이었습니다
용어부터 정리합니다.
- 🏷️ 특례보금자리론 🏷️
2023년 1월 30일부터 1년간만 운영한 고정금리 상품입니다.
소득 제한이 없고 집값 9억 원 이하·한도 5억 원이었습니다 - 🏦 보금자리론 🏦
주택금융공사가 지금 내주고 있는 고정금리 상품입니다.
부부합산 연소득 7,000만 원 이하가 기준입니다 - 🏠 디딤돌대출 🏠
주택도시기금이 내주는 가장 금리가 낮은 상품입니다.
세대원 전원이 무주택이고 순자산 5.11억 원 이하여야 합니다
특례보금자리론은 금리가 오르던 시기에 고정금리 대출을 공급하려고 만든 상품입니다.
기존 보금자리론에 안심전환대출과 적격대출을 묶어서 하나로 낸 것입니다.
그래서 “후속 상품”이 따로 생긴 것이 아니라,
특례 이전의 보금자리론 요건으로 되돌아간 것입니다.
2024년 1월 29일로 접수가 끝났습니다
지금은 신청할 수 없습니다.
금융위원회는 종료 이유로 두 가지를 들었습니다.
2024년에는 시장금리가 내리는 중이었고,
민간 금융회사의 대출 공급이 2023년 하반기부터 회복됐다는 것입니다.
이미 특례보금자리론을 받은 사람의 금리와 만기는 그대로 유지됩니다.
실행일부터 만기까지 고정금리인 상품이기 때문입니다.
적격대출도 같은 날 공급이 중단됐습니다.
조건이 어떻게 좁아졌나
세 상품의 기준을 나란히 놓으면 차이가 보입니다.
| 조건 | 특례보금자리론 | 보금자리론 |
|---|---|---|
| 부부합산 연소득 | 제한 없음 | 7,000만 원 이하 |
| 담보주택 가격 | 9억 원 이하 | 6억 원 이하 |
| 대출한도 | 5억 원 | 3억 6,000만 원 |
| 만기 | 10~50년 | 10~50년 |
집값 상한은 3억 원, 한도는 1억 4,000만 원 좁아졌습니다.
디딤돌과 비교하면 기준이 또 다릅니다.
| 조건 | 보금자리론 | 디딤돌대출 |
|---|---|---|
| 부부합산 연소득 | 7,000만 원 이하 | 6,000만 원 이하 |
| 담보주택 가격 | 6억 원 이하 | 5억 원 이하 |
| 순자산 | 공시 요건에 없음 | 5.11억 원 이하 |
| 주택 보유 | 무주택 또는 1주택 | 세대원 전원 무주택 |
디딤돌에는 순자산 기준이 있고 보금자리론에는 없습니다.
소득만 보고 디딤돌을 신청해 자산심사에서 떨어지는 경우가 여기서 나옵니다.
두 상품의 자세한 금리와 우대 조건은
보금자리론 신청조건과
디딤돌·버팀목 대출 조건에 정리했습니다.
집값 6억 원을 넘으면 한도가 0원이 됩니다
실제로 빌릴 수 있는 금액은 집값의 70%와 상품 한도 중 작은 금액입니다.
아파트·비규제지역·일반가구로 가정하고 집값별로 계산했습니다.
| 집값 | 특례 때 실제 한도 | 지금 실제 한도 |
|---|---|---|
| 4억 원 | 2억 8,000만 원 | 2억 8,000만 원 |
| 5억 원 | 3억 5,000만 원 | 3억 5,000만 원 |
| 6억 원 | 4억 2,000만 원 | 3억 6,000만 원 |
| 7억 원 | 4억 9,000만 원 | 0원 |
| 9억 원 | 5억 원 | 0원 |
집값 6억 원짜리 집에서는 한도가 6,000만 원 줄어듭니다.
집값 7억 원짜리 집에서는 4억 9,000만 원이 통째로 사라집니다.
소득 쪽도 같습니다.
부부합산 연소득 8,000만 원인 가구는 특례 때 집값 9억 원까지 받을 수 있었지만,
지금은 신혼·자녀 예외가 없으면 보금자리론 대상이 아닙니다.
내 조건이 어디에 들어가는지부터 봅니다
소득과 집값, 순자산 세 값으로 갈립니다.
| 집값·부부합산 연소득 | 특례 때 | 지금 |
|---|---|---|
| 4억 원·5,000만 원 | 특례 또는 디딤돌 | 디딤돌 |
| 5.5억 원·6,500만 원 | 특례 | 보금자리론 |
| 7억 원·6,000만 원 | 특례 | 없음 |
| 8억 원·9,000만 원 | 특례 | 없음 |
표 셋째·넷째 줄이 특례 종료로 비어 버린 구간입니다.
소득이 7,000만 원을 넘거나 집값이 6억 원을 넘으면
은행 주택담보대출로 가야 합니다.
은행 대출로 가면 DSR이 붙습니다
특례보금자리론은 DTI만 봤고 DSR은 적용하지 않았습니다.
은행 주택담보대출에는 모든 대출의 원리금을 합쳐 보는 DSR이 적용됩니다.
그래서 기존에 신용대출이나 자동차 할부가 있으면 한도가 더 줄어듭니다.
내 숫자는 DSR 계산법에 넣어 보면 나옵니다.
흔한 실수 네 가지
- 🔁 “다시 나올 것”으로 기다리는 경우 🔁
특례보금자리론은 운영 기간을 정해 두고 끝낸 상품입니다.
재출시를 알린 보도자료는 없습니다 - 📄 소득 기준만 보고 디딤돌을 신청하는 경우 📄
디딤돌에는 순자산 5.11억 원 이하라는 기준이 따로 있습니다.
소득이 맞아도 자산심사에서 걸릴 수 있습니다 - 💰 상품 한도를 그대로 계약금 기준으로 삼는 경우 💰
실제 한도는 집값의 70%와 상품 한도 중 작은 금액입니다.
보금자리론 3억 6,000만 원을 다 쓰려면 집값이 약 5억 1,429만 원 이상이어야 합니다 - 🧾 적격대출을 찾아보는 경우 🧾
적격대출도 2024년 1월에 공급이 중단됐습니다.
지금 남아 있는 장기 고정금리 상품은 보금자리론입니다
자주 묻는 질문
이미 받은 특례보금자리론은 어떻게 되나요?
그대로 유지됩니다.
실행일부터 만기까지 금리가 고정되는 상품이므로,
상품이 종료돼도 약정한 금리와 만기가 바뀌지 않습니다.
특례보금자리론 금리는 얼마였나요?
출시 당시 공시는 우대형 연 4.654.95%, 일반형 연 4.755.05%였습니다.
우대형은 집값 6억 원 이하이고 부부합산 소득 1억 원 이하인 경우였습니다.
다만 보도자료에 “시장금리 상황 등을 감안하여 필요시 조정”한다고 적혀 있어
운영 중 금리는 이 값과 달랐을 수 있습니다.
1주택자도 보금자리론을 받을 수 있나요?
받을 수 있습니다.
담보로 잡는 집을 빼고 무주택이거나 1주택이면 신청 대상입니다.
디딤돌은 세대원 전원이 무주택이어야 해서 이 점이 다릅니다.
소득이 7,000만 원을 조금 넘습니다.
신혼·자녀 예외를 먼저 확인합니다.
혼인신고일 7년 이내 신혼부부는 8,500만 원,
미성년 1자녀는 9,000만 원, 다자녀가구는 1억 원까지 봅니다.
여기에도 들어가지 않으면 은행 주택담보대출을 봅니다.
중도상환수수료는 두 상품이 같나요?
다릅니다.
보금자리론은 3년 이내 상환분에 0.5% 한도로,
디딤돌은 3년 이내 상환분에 0.6% 한도로 붙습니다.
계산 방식은 중도상환수수료에 정리했습니다.
다음에 볼 것
이 글의 계산 결과와 수치는 참고용이며, 실제 고지·납부 금액이나 지급액과 다를 수 있습니다. 세무·노무·법률 자문이 아니므로 중요한 결정 전에는 관할 기관이나 전문가에게 확인하세요.면책조항 전문